direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Markelo-west, herziening Roosdomsweg 6-8
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Roosdomsweg 6-8 te Markelo bevindt zich een kantoorpand met bijbehorende parkeervoorzieningen. Het pand is al enige tijd niet meer als zodanig in gebruik ten behoeve van kantoordoeleinden. Het is niet te verwachten dat het pand als zodanig zal worden verhuurd of verkocht. Gebleken is dat het slopen van de bebouwing en het herontwikkelen van het perceel met 3 woningen op deze inbreidingslocatie vanuit ruimtelijk en functioneel oogpunt wenselijk is. Hierbij wordt opgemerkt dat het gaat om geschakelde woningen, maar de woningen ruimtelijk de uitstraling hebben van vrijstaande woningen.

De voorgenomen ontwikkeling is niet passend binnen het geldende bestemmingsplan "Markelo-west". Derhalve is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Er zal worden aangetoond dat het gewenste plan vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de Roosdomsweg 6-8 te Markelo, kadastraal bekend gemeente Markelo, sectie I, nummer 4739. In afbeelding 1.1 is de globale ligging van het plangebied in de kern Markelo weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0001.png"

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied in de kern Markelo (Bron: www.opentopo.nl)

1.3 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Markelo-west, herziening Roosdomsweg 6-8" bestaat uit de volgende stukken:

  • verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10) en een renvooi;
  • regels (met bijbehorende bijlagen)
  • toelichting (met bijbehorende bijlagen).


Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan, maar maakt geen onderdeel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Markelo-West". Dit bestemmingsplan is op 19 maart 2013 (gewijzigd) vastgesteld door de gemeenteraad van Hof van Twente en sinds 23 mei 2013 onherroepelijk. Het plangebied is in dit bestemmingsplan bestemd tot 'Kantoor', waarbij de gronden ter plaatse van de bebouwing zijn voorzien van een bouwvlak. Middels aanduidingen zijn de maximum goot- en bouwhoogte gelimiteerd tot respectievelijk 6,5 en 9 meter. Tevens zijn de gronden bestemd tot 'Waarde - Archeologie 2'. Een uitsnede van de verbeelding van het geldend bestemmingsplan is weergegeven in afbeelding 1.2.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0002.png"

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De tot 'Kantoor' bestemde gronden zijn aangewezen voor kantoren, bestaand wonen, verkeers- en verblijfsdoeleinden, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water. De tot 'Waarde - Archeologie 2' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden. Aan de dubbelbestemming is een omgevingsvergunningstelsel gekoppeld ter bescherming van mogelijke archeologische waarden. De bouw van drie burgerwoningen is niet mogelijk binnen de bestemming 'Kantoor', aangezien de gronden niet zijn voorzien van een woonbestemming. Om de gewenste herontwikkeling op deze inbreidingslocatie mogelijk te maken, dient de bestemming 'Kantoor' te worden gewijzigd naar 'Woongebied - 1', waarbinnen de bouw van de drie woningen planologisch mogelijk wordt gemaakt. De geldende archeologische dubbelbestemming wordt daarbij overeenkomstig het geldende bestemmingsplan overgenomen.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 worden de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden die daaraan worden gesteld beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op de bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Hoofdstuk 2 Historische en huidige situatie in en rondom het plangebied

2.1 Ontwikkelingsgeschiedenis Markelo

Markelo is van oorsprong een oud esdorp dat in de 11e of 12e eeuw is ontstaan aan de voet van de Markelose berg rond een, in de gelijknamige marke gebouwde, kerk. De kerktoren uit de 11e of 12e eeuw is het oudste bouwwerk van het dorp. De kleine concentratie van bebouwing rond de kerk groeide in de loop der jaren geleidelijk uit, aanvankelijk alleen langs de bestaande wegenstructuur, waaronder de Roosdomsweg waar onderhavig plangebied zich aan bevindt.

De oorspronkelijke es (akkerlandcomplex) lag tussen het dal van de Schipbeek en de inzinking van de Beusberger waterleiding, rond de Markeloseberg en de Dingspelberg. Van deze heuvels waren de toppen niet in cultuur gebracht. De groengronden (weide- en hooilanden) lagen langs de Beusberger waterleiding en in ‘De Slagen’ ten noorden van de weg naar Laren. De meeste boerderijen lagen langs de weg van Holten naar Goor, die de grote es van Markelo verdeelde in de Noordes en de Dorpses, en in het overgangsgebied van de esgronden naar de groengronden langs de Beusberger waterleiding.

In de periode van 1850 tot 1940 nam de bebouwing rond de es fors toe, waardoor Markelo de vorm van een kransesdorp kreeg. Het betrof een verdichting van het bebouwingspatroon met uitsluitend boerderijen. De kleine concentratie van woningen rond de kerk groeide langzaam uit tot een duidelijke dorpskern. Ook langs de uitvalswegen naar Holten, Goor en Rijssen nam de bebouwing toe. Hier kwamen voornamelijk notabelenwoningen en winkelpanden te staan.

Na de Tweede Wereldoorlog raakte het uitbreiden van het dorp in een stroomversnelling. De woningvoorraad is sindsdien flink toegenomen. De belangrijkste uitbreidingen zijn aan de noord- en zuidoostzijde van de bestaande kern gerealiseerd. De laatste uitbreidingswijk De Esch is gelegen aan de noordzijde van de kern. De ontwikkelingsgeschiedenis van Markelo op topografische kaarten uit 1840, 1900 en 1960 zijn weergegeven in afbeelding 2.1.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0003.png"

Afbeelding 2.1: Ontwikkelingsgeschiedenis Markelo (Bron: Cultuurhistorische atlas Overijssel)

2.2 Beschrijving plangebied en omgeving

Het plangebied bevindt zich aan de Roosdomsweg 6-8, aan de zuidzijde van de kern Markelo. Belangrijke ruimtelijke structuurdragers zijn de historische invalsweg Roosdomsweg, de Stationsstraat en (op grotere afstand) de Markeloseberg. De functionele structuur in de omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit woningbouw. Tevens komen in de omgeving enkele bedrijven en centrumvoorzieningen voor. Aan de overzijde van de Schoolstraat, ten zuidwesten van het plangebied, bevindt zich een evenemententerrein. Opvallend object is molen "De Hoop" (ook wel bekend als molen van Buursink, gebouwd in 1836) ten oosten van het plangebied.

Het plangebied wordt begrensd door het woonperceel Roosdomsweg 4 aan de noordzijde, de Roosdomsweg aan de oostzijde, de Schoolstraat aan de zuidzijde en een recent gebouwde 2-onder-1-kap woning aan de westzijde. Binnen de begrenzing van het plangebied is centraal op het perceel een kantoorgebouw aanwezig, voorheen in gebruik ten behoeve van een bouwbedrijf. De gronden rondom het kantoorgebouw zijn geheel verhard en ingericht als parkeerplaatsen. De huidige situatie ter plaatse van het plangebied wordt weergegeven op de afbeeldingen 2.2. en 2.3.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0004.png"

Afbeelding 2.2: Luchtfoto's ligging en huidige situatie plangebied (Bron: ArcGIS)

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0005.png"

Afbeelding 2.3: Straatbeelden plangebied (Bron: Google streetview)

Hoofdstuk 3 Inventarisatie van relevant beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
3.1.1.1 Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

3.1.1.2 Rijksdoelen en regionale opgaven

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

  • Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
  • Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.


Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland ( de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

  • Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
  • Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
  • Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
  • Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.
3.1.1.3 Duurzame verstedelijkingsladder

In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen:

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0006.png"
Afbeelding 3.1: Ladder voor duurzame verstedelijking (Bron: Ministerie van Infrastructuur en Milieu)

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de in afbeelding 3.1 genoemde begrippen 'regionale behoefte', 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkelingen'.

Regionale behoefte

Uit de nota van toelichting behorende bij artikel 3.1.6 Bro (Staatsblad 2012, 388, pp. 49-50) blijkt dat met regionale behoefte niet per se wordt gedoeld op een bovengemeentelijke behoefte (regionaal in de zin van meerdere gemeenten omvattende). Centraal staat een passend regionaal schaalniveau; in geval van een lokale ontwikkeling kan het daarom ook gaan om een lokale (binnen de gemeente) vallende behoefte. Een dergelijke behoefte kan dan worden gezien als "regionale behoefte" zoals bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Bestaand stedelijk gebied.

De ruimtevraag moet bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Op basis van gebiedsspecifieke situatie dient bepaald te worden wat wordt ervaren als stedelijk gebied. In de Bro is in artikel 1.1.1 een definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied. De definitie luidt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Stedelijke ontwikkeling

Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' wordt in Bro 1.1.1. als volgt gedefinieerd: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

3.1.1.4 Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing indien sprake is van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling'. Er zijn middels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Op onder andere het realiseren van woningen is bijvoorbeeld de uitspraak (201302867/1/R4) van 18 december 2013 van de RvS van toepassing.

Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van zes woningen (er was sprake van 3 woningen bij recht en 3 woningen via een wijzigingsbevoegdheid) niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Kijkend naar de dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling wordt geconstateerd dat de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing is en geen nadere toetsing behoeft.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

3.1.3 Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

De ontwikkeling raakt geen rijksbelangen. De herontwikkeling brengt vanuit de duurzame verstedelijkingsladder geen belemmeringen met zich mee. Het rijksbeleid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de gewenste ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Algemeen

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld. Naar aanleiding van monitoring en evaluaties is de Omgevingsvisie en -verordening op onderdelen geactualiseerd. De Actualisatie Omgevingsvisie en -verordening is op 3 juli 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2013 in werking getreden.

3.2.2 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Om de provinciale ambities waar te kunnen maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden. In de navolgende afbeelding is het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0007.png"

Afbeelding 3.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Een voorbeeld van een generieke beleidskeuze is dat gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen moeten afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Een ander voorbeeld is de 'SER-ladder', die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

3.2.4 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

3.2.5 Toetsing van het initiatief aan het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'
3.2.5.1 Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" wordt opgemerkt dat sprake is van een binnenstedelijke herontwikkeling. Met name artikel 2.1.3 en 2.2.2 van de Omgevingverordening Overijssel zijn van belang.

Artikel 2.1.3 (SER-ladder voor de Stedelijke omgeving)

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

  • 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
  • 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel
In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "groene omgeving" nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "bestaand bebouwd gebied" nader gedefinieerd als: de gronden diep benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro/artikel 10 BRO.

De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan de SER-ladder. Zoals hierna zal blijken uit het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de "Stedelijke laag" is het plangebied gelegen in bestaand bebouwd gebied. Er vindt geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving plaats. Door de herontwikkeling op een inbreidingslocatie is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. De nieuwe woonfunctie is vanuit ruimtelijk en functioneel oogpunt als passend aan te merken. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 (Nieuwe woningbouwlocaties)

  • 1. Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel.
  • 2. In afwijking van het bepaalde in lid 1 geldt de eis van overeenstemming met buurgemeenten niet voor buurgemeenten buiten de provincie Overijssel. In dat geval is het voldoende dat aangetoond is dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

De prestatieafspraken 'Wonen 2010-2015' tussen Provincie Overijssel en Gemeente Hof van Twente zijn geactualiseerd. Op 28 juni 2012 zijn deze afspraken gezamenlijk ondertekend. De prestatieafspraken benadrukken de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en provincie ten aanzien van het woonbeleid.

Conform de prestatieafspraken met de provincie alsmede de heroverweging in de mid-term review 2012 is er in de gemeente Hof van Twente tot 2015 ruimte voor de netto toevoeging van 499 woningen. De ontwikkeling van de voorgenomen woningen is zowel kwantitatief als kwalitatief passend binnen de gemeentelijke woonvisie. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.3 (Gemeentelijk beleid). Met dit initiatief wordt ingespeeld op de lokale behoefte naar woningen in Markelo.

Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" zijn er voor het overige geen aspecten aanwezig die bijzondere aandacht verdienen.

3.2.5.2 Ontwikkelingsperspectieven

In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. In afbeelding 3.3 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Uit deze kaart blijkt dat het plangebied is gelegen binnen het perspectief ‘Woonwijk’.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0008.png"

Afbeelding 3.3: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)


'Woonwijk'

Rond de binnensteden liggen de diverse woonwijken en bedrijventerreinen elk met hun eigen woon-, werk- of gemengd milieu. Herstructurering van de woon-, werk- en voorzieningenmilieus moet deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. In de gebieden aangemerkt als "Woonwijk" is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie naar diverse woon- werk- en gemengde stadsmilieus.

Toetsing van het initiatief aan de Ontwikkelingsperspectieven

De voorgenomen ontwikkeling van 3 woningen binnen de begrenzing van het plangebied past uitstekend binnen het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief "Woonwijk". Er is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik door herontwikkeling op een inbreidingslocatie. De nieuwe bebouwing is zowel functioneel als stedenbouwkundig goed in te passen.

3.2.5.3 Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied.

1. De 'Stedelijke laag

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'woonwijken 1955 - nu'. In afbeelding 3.4 is dat aangegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0009.png"

Afbeelding 3.4: Uitsnede kaart 'Stedelijke laag' Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

'Woonwijken 1955 – nu'

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Er is aandacht voor de aansluiting op de binnenstad en het hoofdwegennetwerk, maar vaak minder op fietsaansluitingen naar het buitengebied. Lokaal zijn kleine eenheden die afwijken van het systeem, zoals 'goudkustjes' aan de rand van de wijk. Steeds is sprake van een afgeronde eenheid met duidelijke in- en uitgangen.

Toetsing van het initiatief aan de “Stedelijke laag”

De voorgenomen ontwikkeling sluit functioneel en stedenbouwkundig goed aan bij de ruimtelijke en functionele structuur van de omgeving. De ontwikkeling voegt zich in maat en karakter in het grotere geheel van de bebouwde kom van Markelo en wordt als onderdeel hiervan goed herkenbaar. Voor een nadere toelichting hierop wordt ook verwezen naar de planbeschrijving in Hoofdstuk 5 van deze toelichting. Hier wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling op de bewuste locatie goed past bij het huidige karakter van het omliggende gebied en derhalve passend is binnen de ‘stedelijke laag’.

2. De 'Lust en Leisurelaag'

De locatie heeft op de gebiedskenmerkenkaart de “lust- en leisurelaag” geen bijzondere eigenschappen. Deze gebiedskenmerken kunnen derhalve buiten beschouwing worden gelaten. Wel wordt opgemerkt dat het plangebied grenst aan een recreatieve route, ter hoogte van de Grotestraat en Bergweg. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan deze recreatieve route.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Strategische Visie 'Hof van Twente - Zicht op 2030"
3.3.1.1 Algemeen

Doel van de toekomstvisie is het schetsen van de grote lijnen: wat kenmerkt de gemeente Hof van Twente nu en straks. Maar de visie geeft ook een mogelijk toekomstperspectief specifiek voor de gemeente, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. Een perspectief dat beoogt te boeien, te inspireren en richtinggevend te zijn bij het maken van keuzes.

Alle kernen en buurtschappen hebben hun eigen sterke en zwakke punten. In 2030 wordt het onderscheid tussen de verschillende delen gerespecteerd en krijgt het de ruimte. In die verscheidenheid schuilt de kracht van Hof van Twente. Vanzelfsprekend houden kernen uiteenlopende functies, maar door bewust accenten te leggen kan iedere kern werken aan een herkenbaar profiel van de eigen sterke punten en zich hiermee profileren. Voor Markelo wordt gedacht aan het profiel van een 'toerisme'. In voorliggend geval is met name streefbeeld 14 van belang.

3.3.1.2 Streefbeeld 14: Kwalitatief woningenbestand

Streefbeeld 14: Kwalitatief woningenbestand is hoog en divers, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners, maar toch betaalbaar gebleven.

De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen daar. Ze hebben ook de functie om woonruimte te bieden aan mensen die uit het buitengebied komen. Als centraal gelegen kern heeft Goor het meest een stedelijk karakter. Belangrijker in omvang dan uitbreiding zijn de plannen voor inbreiding in kernen en voor vernieuwing/verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In 2030 bestaat op het gebied van de volkshuisvesting de grootste opgave uit het vervangen van in de jaren vijftig en zestig van de twintigste eeuw gebouwde wijken/woningen. Dit gaat gepaard met een verduurzaming. Tegelijk komen als gevolg hiervan ruimtes in kernen vrij die niet direct weer voor woningbouw gebruikt worden. Dit biedt stedenbouwkundig nieuwe kansen. Hier is nadrukkelijk ingespeeld op de kansen van de demografische krimp. De kwaliteit gaat in alles boven de kwantiteit in 2030. Waar vanaf 2020 in de nieuwbouw energieneutrale woningen de standaard zijn, zijn in 2030 ook enkele energiepositieve wijken ontstaan. Daarbij is een verschuiving van type wooneenheden opgetreden. Daarnaast wordt in 2030 gewerkt aan het energieneutraal maken van relatief nieuwe wijken.

3.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Strategische Visie

De 'Strategische Visie' staat de uitvoering van de gewenste ontwikkelingen niet in de weg. Met de gewenste (her)ontwikkeling van de locatie vindt een forse ruimtelijke kwaliteitsverbetering plaats op deze inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom van Markelo.

3.3.2 Structuurvisie Markelo
3.3.2.1 Algemeen

In de 'Structuurvisie Markelo' geeft de gemeente Hof van Twente een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in Markelo. De structuurvisie heeft betrekking op de bebouwde kom van Markelo en de direct aanliggende zone van het buitengebied, voor zover van belang voor de uitbreiding van functies van de kern. De tijdshorizon voor de structuurvisie is bepaald op circa 15 jaren (2025). De ruimtelijke visie voor de toekomst is uitgewerkt aan de hand van diverse thema's. Ook is een visiekaart uitgewerkt. Een uitsnede van deze visiekaart wordt hierna weergegeven. Het plangebied is daarbij aangemerkt als 'ontwikkeling centrumgebied'.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0010.png"

Afbeelding 3.5: Uitsnede structuurvisiekaart Markelo (Bron: gemeente Hof van Twente)

3.3.2.2 Centrumvoorzieningen

De gewenste versterking van de centrumvoorzieningen wordt gezocht in een opwaardering van het winkelapparaat in het westelijke deel van de Grotestraat. Het idee uit de oude centrumvisie om winkelruimte te realiseren op het terrein van Arkervaart Veevoeders wordt hiermee verlaten, aangezien de verplaatsing van dit bedrijf uit het dorpshart niet binnen korte of middellange termijn valt te verwezenlijken. In het nieuwe model is het wenselijk dat zich een publiekstrekker aan de westelijke entree van het winkelgebied vestigt, bij voorkeur aan de noordzijde van de Grotestraat. Te denken valt aan de verplaatsing van een van de supermarkten naar deze locatie. Op deze wijze ontstaat een tweepolenstructuur, waarbinnen andere winkels kunnen floreren.

Naast de verplaatsing of inplaatsing van een publiekstrekker, wordt ingezet op het vervangen van een aantal panden aan de zuidzijde van de Grotestraat door winkels met woningen erboven. Om het dorpse karakter te bewaren, dient er geen doorlopende bebouwingswand tot stand te komen. Door van individuele bouwelementen uit te gaan, blijven er ook doorzichten naar de Markeloseberg.

De uitbreiding van het winkelareaal zal uiteraard invloed op de parkeerbehoefte uitoefenen. De parkeergelegenheid van de publiekstrekker kan aan de achterzijde van het pand worden ingericht. Ten behoeve van andere nieuwe winkels kan de gevellijn van de Grotestraat iets worden teruggerooid, waardoor extra parkeerplaatsen in het straatprofiel zullen vrijkomen.

3.3.2.3 Woningbouwlocaties

In het woningbouwprogramma is onderscheid gemaakt tussen projecten met een hoge en een lage prioriteit. Afgesproken is om deze prioritering jaarlijks te heroverwegen en de woonvisie wat betreft de bouwlocaties leidend te doen zijn boven de ruimtelijke structuurvisie(s). Met het oog daarop zijn op de structuurvisiekaart van Markelo alle projecten van het gemeentelijke woningbouwprogramma overgenomen, zonder prioriteitsaanduiding of bouwperiode.

Bij de programmering blijven in de toekomst echter wel enkele vaste richtlijnen gelden:

  • voorlopig wordt uitgegaan van 10 woningen per jaar;
  • het accent wordt gelegd op inbreidingslocaties;
  • er is bijzondere aandacht voor de doelgroepen.
3.3.2.4 Toetsing van het initiatief aan de 'Structuurvisie Markelo'

De gemeentelijke beleidsambities zoals verwoord in de structuurvisie voor het centrum richten zich met name op de opwaardering van centrumvoorzieningen. Onderhavige ontwikkeling valt daar niet onder. Voor wat betreft nieuwe woningbouwlocaties geeft de structuurvisie aan dat de woonvisie leidend is. Voor de toetsing aan de woonvisie wordt verwezen naar 3.3.3. Wel wordt in de structuurvisie benoemd dat het accent dient te liggen op inbreidingslocaties. Onderhavige ontwikkeling sluit daar naadloos bij aan. Tevens dient aandacht te zijn voor bijzondere doelgroepen. In dit geval worden levensloopbestendige woningen gerealiseerd, met de mogelijkheid voor een slaapkamer op de begane grond. In voorliggend geval is bijzondere aandacht voor de doelgroep van 55 jaar en ouder, die graag zo lang mogelijk thuis willen wonen. De locatie, op zeer korte afstand van het centrum, en het ontwerp van de woning met de mogelijkheid voor een slaapkamer op de begane grond, leent zich hier uitstekend voor. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling niet in strijd is met de 'Structuurvisie Markelo'.

3.3.3 Woonvisie 2009 - 2013 'Groeien in kwaliteit'
3.3.3.1 Algemeen

In april 2009 heeft de gemeente Hof van Twente een woonvisie voor de periode 2009-2013 vastgesteld. In november 2012 heeft er een herziening plaatsgevonden van de woonvisie 2009-2013. Deze herziening is vastgelegd in de 'Oplegnotitie 2009-2013'. De gemeente staat voor een grote opgave. Er is een einde gekomen aan een periode van geleidelijke bevolkingsgroei. De ingezette bevolkingsdaling zal op termijn over gaan in een fase van stabilisering. De komende jaren zal de bevolking verder vergrijzen.

De gemeente wil een zo goed mogelijk woonklimaat bieden aan de bestaande inwoners. De woonvisie vormt een actuele basis om samen met andere partijen op de woningmarkt te zorgen dat ook in de toekomst alle inwoners van de Hof van Twente naar wens kunnen blijven wonen. Concreet wordt ingezet op het bouwen voor de eigen woningbouwbehoefte. De bijlage bij de woonvisie bevat een dynamisch woningbouwprogramma dat per kern en per project inzicht geeft in de verdeling naar sector (huur, koop, kaveluitgifte) en doelgroep (starters, ouderen/zorg, overig).

3.3.3.2 Woningbouwprogramma Markelo

De gewenste toename van de woningvoorraad voor Markelo tot 2013 was circa 10 woningen per jaar. De groei bestaat bijna alleen uit groei van de groep 1 & 2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder. Het gewenste bouwprogramma is gebaseerd op de gehouden onderzoeken. De lopende bouwplannen zijn hierop niet afgestemd. De lijst met bouwplannen omvat meer dan 80 projecten met een totale netto toevoeging aan de woningvoorraad (inclusief te slopen woningen) van circa 2800 woningen. Sommige van deze projecten zijn al in aanbouw, andere staan nog in de kinderschoenen. Er zit een aanzienlijk verschil tussen het gewenste bouwprogramma voor de periode 2008-2015 en de geplande bouwplannen voor die periode. Dit zowel wat betreft het aantal als het type woningen. Omdat het aantal geplande woningen aanzienlijk hoger is dan het gewenste aantal is in ieder geval een strikt beleid nodig ten aanzien van nieuwe plannen. In bijlage 1 behorende bij de woonvisie staat een overzicht van de verschillende woningbouwmogelijkheden, het woningbouwprogramma 2008-2015. Dit betreft een dynamische lijst die continu bijgesteld zal moeten worden. In de lijst wordt ook een doorkijk gegeven naar de periodes 2015-2020 en 2020-2025.

Onderhavige ontwikkeling is opgenomen in het 'Dynamisch woningbouwprogramma 2011-2015' onder nummer 63 (Schoolstraat Roosdomsweg). Het project is niet aangemerkt als een hard plan (plan waarbij sprake is van aanwezige bestemmingsplan-capaciteit en/of waarvoor een contract of exploitatieovereenkomst is gesloten), maar als een plan met een lage prioriteit. Het project is aangemerkt als een project netto toevoeging 2015-2020.

3.3.3.3 Toetsing van het initiatief aan de Woonvisie 2009-2013

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling voorziet in de toevoeging van drie grondgebonden woningen aan de woningvoorraad van de gemeente Hof van Twente. De ontwikkeling is specifiek opgenomen in het 'Dynamisch woningbouwprogramma 2011-2015' voor de periode 2015-2020. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de kwantitatieve woningbehoefte voor Markelo. Er wordt gebouwd voor de doelgroep ouderen. De ontwikkeling voldoet hiermee ook aan de kwalitatieve woningbehoefte. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling voldoet aan het gemeentelijke woonbeleid.

3.3.4 Archeologiebeleid
3.3.4.1 Algemeen

Op 1 januari 2010 is het gemeentelijke archeologiebeleid in werking getreden. Op de bijbehorende archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart is aangegeven welke gebieden een lage, een middelhoge en een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Verder zijn ook de terreinen met bekende archeologische waarden in beeld gebracht (de archeologische monumenten). Afhankelijk van de verwachtingswaarde dient bij bouwplannen en ingrepen in de grond met een bepaalde omvang en diepte archeologisch vooronderzoek plaats te vinden.

  • Historische kern: bij verstoringen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van 50 m2 of meer;
  • Hoge verwachting: bij verstoringen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van 2500 m2 of meer;
  • Middelhoge verwachting: bij verstoringen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van 5000 m2 of meer;
  • Lage verwachting: bij verstoringen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van 10 ha of meer.
3.3.4.2 Toetsing van het initiatief aan het archeologiebeleid

In subparagraaf 4.4 wordt getoetst aan het gemeentelijke archeologiebeleid. Verwezen wordt naar deze paragraaf. Er wordt archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd.

3.3.5 Welstandsnota
3.3.5.1 Algemeen

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft voor de hele gemeente een welstandsnota vastgesteld met criteria voor de welstandstoets. Daarbij is zowel het buitengebied als de kernen ingedeeld in verschillende gebieden aan de hand van karakteristieken van de bestaande bebouwing. Per gebied zijn criteria opgesteld die door de welstandscommissie worden gebruikt bij het beoordelen van aanvragen om vergunning. Daarbij wordt onder andere gelet op de plaats, de hoofdvorm en de detaillering. Er zijn geen welstandsvrije gebieden. Naast de gebiedscriteria zijn objectgerichte criteria opgesteld die niet voor een gebied, maar voor een bouwwerk gelden. Het gaat dan om regels voor bijvoorbeeld monumenten, landgoederen en serrestallen. De welstandsnota is opgedeeld in verschillende deelgebieden. Onderhavig plangebied is gelegen in het welstandsgebied 'Buurten'

3.3.5.2 Buurten

Kenmerken

De bebouwing in de kern bestaat voor het grootste gedeelte uit woonbuurtjes met laagbouw. De woningen liggen veelal verscholen achter en tussen de linten. In de straten valt te zien dat de dorpen stukje bij beetje zijn gegroeid. In de kleinere kernen zoals Markelo en Diepenheim is de groei zo geleidelijk gegaan dat in sommige straten de bouwstijlen uit verschillende tijdsperiodes naast elkaar zijn te vinden. Grofweg zijn hier vier stijlperiodes te onderscheiden: de jaren '50 en '60, de jaren '70 en '80, recente bouw.

Beleid

Door de verschillen per tijdsperiode ontstaat in de kernen een ruim aanbod aan huurwoningen en koopwoningen. Inzet van het beleid is om de rustige uitstraling die de verschillende woonbuurtjes hebben, te koesteren.

Criteria

Voor dit deelgebied ligt de nadruk in de criteria op de omgang met de gevel en het dak. Hierin wordt aansluiting gezocht bij de andere panden in de straat. Incidenteel afwijkende panden vormen de uitzondering op de regel. De welstandsnota bevat diverse criteria met betrekking tot plaatsing, hoofdvorm, gevel, aan-, uit- en bijgebouwen en dakkapellen, detaillering en erfafscheidingen.

3.3.5.3 Toetsing van het initiatief aan de Welstandsnota

Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal het ontwerp getoetst worden aan de welstandseisen die gelden voor dit gebied.

3.3.6 Bodembeleid
3.3.6.1 Algemeen

De gemeente heeft in het Bodembeleidsplan haar beleid ten aanzien van bodemverontreiniging uiteengezet. De ambitie van de gemeente is om bodemverontreinigingen te voorkomen en de bodem geschikt te houden voor toekomstige ontwikkelingen. Ten tweede heeft de gemeente de ambitie om bodemaspecten tijdig mee te nemen in planvorming.

De gemeente geeft prioriteit aan het opheffen van bodemverontreinigingen die actuele risico’s opleveren voor mensen of milieu. De gemeente besteedt in het bijzonder aandacht aan de mogelijke aanwezigheid van asbest in de bodem. Hiervoor wordt verwezen naar het asbestbeleid en de asbestsignaleringskaart. Voor afvoer en aanvoer van grond geldt het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Dit is in de gemeente vastgelegd in de nota bodembeheer en de bodemkwaliteitskaart.

3.3.6.2 Toetsing van het initiatief aan het Bodembeleid

In paragraaf 4.1.1 wordt de bodemkwaliteit beschreven. Verwezen wordt naar deze paragraaf.

3.3.7 Gemeentelijk Mobiliteitsplan
3.3.7.1 Algemeen

De gemeente heeft in december 2007 een mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan biedt een overzicht van maatregelen op verkeersgebied die erop gericht zijn om de bereikbaarheid, de leefbaarheid en de veiligheid van de woningen en de bedrijven te verbeteren.

Dit plan biedt tevens een kader waaraan ruimtelijke plannen met betrekking tot deze aspecten kunnen worden getoetst. In het bijbehorende maatregelenpakket wordt het beleid naar de praktijk vertaald.

Relevante doelstellingen zijn de volgende:

  • het wegen- en stratennet wordt duurzaam veilig ingericht en heringericht;
  • het fietsverkeer wordt gestimuleerd, het fietsroutenetwerk wordt verbeterd;
  • bij nieuwbouwplannen wordt een parkeertoets en een mobiliteitstoets uitgevoerd.


Met deze doelstellingen dient bij het beheer, de inrichting en de eventuele ontwikkelingen rekening gehouden. Vanwege de ruimtelijke kwaliteit, de leefbaarheid en de verkeersveiligheid moet het parkeren en laden en lossen op eigen terrein plaatsvinden en niet op de openbare weg. Ten slotte streeft de gemeente ernaar om op het gemeentelijke grondgebied geen reguliere routes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen vast te stellen.

3.3.7.2 Toetsing van het initiatief aan het Gemeentelijk Mobiliteitsplan

In paragraaf 5.2 worden de aspecten 'Verkeer en parkeren' beschreven. In deze paragraaf wordt uitgebreid beschreven dat de ontwikkeling ten aanzien van de aspecten verkeer en parkeren geen belemmeringen met zich meebrengt in het kader van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

3.3.8 Nota Externe veiligheidsbeleid 2010-2015
3.3.8.1 Algemeen

Het gemeentelijk externe veiligheidsbeleid staat verwoord in de Nota externe veiligheidsbeleid 2012 - 2015 'Veiligheid zonder absolute zekerheid'. Binnen de gemeente bevinden zich enkele risicovolle bedrijven. Naast opslag van gevaarlijke stoffen vindt vervoer daarvan plaats via weg, water, spoor en buisleidingen. Op de site www.risicokaart.nl staan de risicovolle bedrijven vermeld. Ten aanzien van nieuw vestiging van zwaardere en risicovolle bedrijvigheid stelt de gemeente zich terughoudend op. Kern van het te voeren beleid is dat wordt voldaan aan de minimale wettelijke eisen en verantwoord gebruik wordt gemaakt van bevoegdheden.

3.3.8.2 Toetsing van het initiatief aan de Nota Externe Veiligheidsbeleid 2012-2015

In paragraaf 4.1.4 wordt het plan getoetst aan het aspect externe veiligheid. Verwezen wordt naar deze paragraaf. Hier wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.3.9 Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2013- 2016
3.3.9.1 Algemeen

In de Waterwet en de Wet milieubeheer zijn de gemeentelijke watertaken geregeld. Deze taken hebben betrekking op de gemeentelijke zorgplicht voor:

  • inzameling en transport van stedelijk afvalwater.
  • het inzamelen en verwerken van afvloeiend hemelwater.
  • grondwater(maatregelen).

De doelmatige uitvoering van deze zorgplichten is in het vGRP vastgelegd en gaat uit van de volgende principes:

De trits "vasthouden - bergen - afvoeren" houdt in dat in eerste instantie getracht wordt het (gebiedseigen) water in de bodem te infiltreren. Indien dit niet mogelijk is dient het afstromend regenwater lokaal te worden geborgen in vijvers en watergangen. Pas in de laatste instantie kan overwogen worden het water (zo traag mogelijk) af te voeren naar de omgeving.

De trits "schoonhouden - scheiden - schoonmaken" omvat ten eerste het niet toelaten dat de kwaliteit van water verslechtert (schoon houden), vervolgens het gescheiden houden van schone en vuile waterstromen en als laatste het zuiveren (schoonmaken) van verontreinigd water. Door water schoon te houden en vuile waterstromen zoveel mogelijk gescheiden te houden kan de omvang van te zuiveren water worden beperkt en tevens het zuiveringsrendement worden verhoogd.

Het vGRP geeft inzicht in de omvang, het functioneren en de kwaliteitstoestand van de voorzieningen waarmee de gemeente invulling geeft aan de wettelijke zorgplichten voor het afval-, hemel- en grondwater. Het vGRP beschrijft de beleidskaders en de activiteiten voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afval, hemel- en grondwater in de gemeente Hof van Twente voor de periode 2013-2016 en geeft de visie op de gemeentelijke watertaken voor de lange termijn (2030). In het vGRP zijn de gemeentelijke ambities vastgelegd ten aanzien van de invulling van zorgplichten op het gebied van stedelijk afvalwater, overtollig hemelwater en grondwateroverlast.

In lijn met het huidige beleidskader streeft de gemeente er naar vermenging van schoon hemelwater met afvalwater zoveel mogelijk terug te dringen (ontvlechten), waarbij de trits 'vasthouden -bergen-afvoeren' de voorkeursvolgorde is (basisniveau). Ontvlechting vindt in principe plaats als dat doelmatig en kosteneffectief is. Bij nieuwbouw is de aanleg van een gemeentelijk hemelwaterstelsel (riool of watergang) gebruikelijk, waar de particulier het hemelwater naartoe kan afvoeren. De infrastructuur wordt in principe zodanig ingericht dat de particulier in staat wordt gesteld het hemelwater (voor een deel) op eigen terrein te verwerken (lozen op aangrenzende sloot en/of infiltratie in de bodem). Is verwerking op eigen terrein niet mogelijk dan kan de particulier het hemelwater bovengronds afvoeren naar het gemeentelijk hemelwaterstelsel.

Wat betreft de verwerking van overtollig hemelwater in riolen geldt dat het bewust inrichten van de bovengrond als waterberging c.q. waterafvoer de voorkeur heeft om eventuele inspanningen betaalbaar te houden.

Bij de grondwaterzorgplicht hebben perceeleigenaren nadrukkelijk een eigen verantwoordelijkheid bij het voorkomen van grondwaterproblemen. Als de grondwaterstand echter te zeer wordt bepaald door factoren buiten het perceel van de grondeigenaar dan zal de gemeente, in samenspraak met waterbeheerder en provincie, maatregelen treffen om structurele grondwaterproblemen te voorkomen of te beperken.

Ten aanzien van de verwerking van grondwater bij nieuwbouw kan worden gesteld dat dit voldoende wordt ondervangen in het 'watertoets proces'. Hierbij worden vooraf de waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze meegewogen bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties.

3.3.9.2 Toetsing van het initiatief aan het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2013-2016

Verwezen wordt naar paragraaf 4.2, waarin de wateraspecten nader belicht worden.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheidsaspecten/onderzoek

4.1 Milieu

Dit onderdeel bevat een inventarisatie van de verschillende milieu-aspecten. Allereerst komen de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en milieuzonering aan de orde.

4.1.1 Bodemkwaliteit
4.1.1.1 Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, is in dit geval een bodemonderzoek verricht conform de richtlijnen NEN 5740 en NEN 5707. Door Aveco de Bondt is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De conclusies en aanbevelingen voortkomend uit dit bodemonderzoek zijn opgenomen in paragraaf 4.1.1.2. Het volledige bodemonderzoek is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

4.1.1.2 Situatie plangebied

Zintuiglijke waarnemingen

Tijdens het verrichten van de handboringen zijn geen bijzonderheden waargenomen die kunnen wijzen op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging. In de boven- en ondergrond zijn geen bijmengingen met bodemvreemde materialen aangetroffen. Tevens zijn op het maaiveld of in de opgeboorde grond zintuiglijk geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Grond

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek is gebleken dat zowel in de bovengrond als in de ondergrond van de onderzoekslocatie geen verontreinigingen zijn aangetoond. Er zijn derhalve geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van bodemverontreinigingen in de vaste grond van de onderzoekslocatie uit het uitgevoerde onderzoek naar voren gekomen.
Grondwater

In het ondiepe grondwater is een licht verhoogde concentratie aan barium gemeten. De aangetoonde concentratie aan barium overschrijdt de betreffende streefwaarde, maar geeft geen aanleiding voor het uitvoeren van nader onderzoek.
Resumé

Gezien de vastgestelde bodemkwaliteit zijn er geen risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu. Voor geen van de gemeten stoffen wordt de interventiewaarde overschreden.

4.1.1.3 Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de bestemmingswijziging zoals vervat in voorliggend bestemmingsplan.

4.1.2 Geluid
4.1.2.1 Algemeen

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

4.1.2.2 Wegverkeerslawaai

Onderhavig plangebied is niet gelegen in een wettelijke geluidszone als bedoeld in artikel 77 van de Wet geluidhinder. Ter plaatse van de Roosdomsweg, Schoolstraat en Stationsstraat geldt een 30 km/uur regiem. Dit betekent dat een akoestisch onderzoek naar de effecten van het wegverkeerslawaai als gevolg van deze weg in beginsel achterwege kan blijven. Volgens jurisprudentie blijkt een 30 km/uur weg in de beoordeling te moeten worden meegenomen, indien vooraf aangenomen had kunnen worden dat deze weg een geluidbelasting veroorzaakt die hoger ligt dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). De motivering moet worden uitgevoerd in verband met een belangenafweging in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

De Roosdomsweg vormt samen met de Stationsweg (N754) de zuidelijke invalsroute voor Markelo. De Stationsweg wordt echter veel intensiever bereden dan de Roosdomsweg, die een relatief lage verkeersintensiteit kent. Van zwaar verkeer is niet of nauwelijks sprake. Door de aanwezigheid van een verkeersdrempel ter hoogte van het plangebied, ligt de gemiddelde snelheid laag. Geconcludeerd kan worden dat de geluidbelasting naar verwachting ruim onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ligt.

4.1.2.3 Railverkeerslawaai

Het plangebied is niet gelegen aan of in de nabijheid van een spoorlijn.

4.1.2.4 Industrielawaai

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden. De invloed van individuele bedrijvigheid op de nieuwe woningen wordt beoordeeld in paragraaf 4.1.5.

4.1.2.5 Luchtvaartlawaai

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van het (voormalige) vliegveld Twente en ook niet binnen de geluidszone van het vliegveld.

4.1.2.6 Conclusie geluid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.1.3 Luchtkwaliteit
4.1.3.1 Algemeen

Het wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen is geregeld in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wm en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

  • a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
  • b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
  • c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
  • d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).
4.1.3.2 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

  • woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
  • woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
  • kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

4.1.3.3 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

4.1.3.4 Situatie plangebied

Het bestemmingsplan beoogt het planologisch mogelijk maken van 3 woningen, op een locatie waar nu nog een kantoorgebouw aanwezig is. In paragraaf 4.1.3.2 is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. In vergelijking met de huidige planologische situatie, waarbij kantoordoeleinden wordt toegestaan, kan zelf gesteld worden dat er sprake is van een verbetering van de luchtkwaliteit. Immers, een kantoorgebouw met een dergelijke omvang brengt meer verkeersbewegingen met zich mee dan een drietal woningen.

Tevens wordt opgemerkt dat de functie niet valt onder het Besluit gevoelige bestemmingen.

4.1.3.5 Conclusie luchtkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.1.4 Externe veiligheid
4.1.4.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

  • het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
  • de Regeling externe veiligheid (Revi);
  • het Registratiebesluit externe veiligheid;
  • het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
  • het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

4.1.4.2 Situatie plangebied

Aan de hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 4.1 is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven. Het plangebied is weergegeven met een rode ster.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0011.png"

Afbeelding 4.1: Uitsnede risicokaart (Bron: Risicokaart)

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

  • zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
  • zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
  • niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
  • niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.
4.1.4.3 Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.1.5 Bedrijven- en milieuzonering
4.1.5.1 Algemeen

In het kader van dit bestemmingsplan heeft een inventarisatie plaatsgevonden van bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Er is onderzoek gedaan naar de potentiële milieubelasting van deze inrichtingen (bedrijven en voorzieningen).

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

  • het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
  • het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

4.1.5.2 Gebiedstypen

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' wordt een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer.

Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor bijvoorbeeld geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

In dit geval zijn, zoals beschreven in Hoofdstuk 2, in de omgeving van het plangebied uiteenlopende (centrum)functies, woningen en infrastructuur aanwezig. Dit betekent dat uitgegaan kan worden van het omgevingstype 'gemengd gebied'. In dat geval kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. De richtafstanden ten aanzien van de twee omgevingstypen worden hierna weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0012.png"

4.1.5.3 Situatie plangebied

Algemeen

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen.

Er wordt bij het realiseren van nieuwe bestemmingen gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen en rol:

  • 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
  • 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

De functie wonen betreft geen milieubelastende activiteit. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden als gevolg van deze functie is dan ook geenszins sprake.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe woningen hinder ondervinden van milieubelastende functies in de omgeving. Relevante milieubelastende functies in de directe omgeving van het plangebied (aangegeven met de rode belijning) zijn weergegeven op onderstaande afbeelding. De nummers op de afbeelding corresponderen met de tekstuele uitwerking hierna.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0013.png"

Afbeelding 4.2: Relevante milieubelastende functies (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1. Schoolstraat 13a

Het perceel Schoolstraat 13a is bestemd tot 'Bedrijf'. Op grond van bijlage 2 van de regels behorende bij het geldende bestemmingsplan zijn ter plaatse van dit perceel een brandweerkazerne en gemeentewerf toegestaan. Beide functies zijn te onderscheiden als categorie 3.1. functies, met beide een grootste richtafstand van 50 meter voor het aspect 'geluid'. Gezien de ligging in een gemengd gebiedstype kan deze richafstand worden teruggebracht naar 30 meter. De kortste afstand tussen de achtergevels van de nieuwe woningen en grens bestemmingsvlak 'Bedrijf' bedraagt 30 meter. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand.

2. Evenemententerrein Schoolstraat

Dit perceel is bestemd tot 'Groen' en voorzien van een aanduiding 'evenemententerrein'. Incidenteel wordt dit stuk grond gebruikt voor evenementen. Evenementen zijn alleen toegestaan mits het college van burgemeester en wethouders daarvoor een evenementenvergunning hebben verleend op basis van de APV. Bij de besluitvorming inzake het wel of niet verlenen van deze vergunning moeten alle belangen worden afgewogen, waaronder ook mogelijke hinder voor omwonenden.

3. Stationsstraat 37

Op het perceel Stationsstraat 37 bevindt zich autorijschool Relker. Indien wordt uitgegaan van de maximale planologische invullingsmogelijkheden is ter plaatse maximaal bedrijvigheid in milieucategorie 2 toegestaan. In een gemengd gebiedstype geldt hiervoor een richafstand van 10 meter. De werkelijke afstand bedraagt meer dan 30 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand.

4. Molen "De Hoop" (molen van Buursink)

Aan de Stationsstraat 33 bevindt zich molen "De Hoop". Het perceel is voorzien van de bestemming 'Maatschappelijk' en een nadere aanduiding 'detailhandel'. De aanwezige functie wordt onderscheiden in milieucategorie 1, waarvoor in een gemengd gebiedstype een richtafstand van 0 meter geldt. De werkelijke afstand bedraagt 25 meter. Er wordt voldaan aan de aan te houden richtafstand.

5. Stationsstraat 29

Aan de Stationsstraat 29 bevindt zich een kapsalon. Een kapsalon en overige persoonlijke dienstverlening is te onderscheiden in milieucategorie 1, waarvoor in een gemengd gebiedstype een richtafstand van 0 meter geldt. De werkelijke afstand bedraagt 45 meter. Er wordt voldaan aan de aan te houden richtafstand.

4.1.5.4 Conclusie bedrijven- en milieuzonering

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuzonering en milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.2 Water

4.2.1 Algemeen

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

4.2.2 Watertoets

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) wordt gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

4.2.3 Watertoetsproces

Voor de in dit bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling worden de effecten van de ontwikkeling per waterthema afgewogen. De relevante waterthema's worden door middel van de watertoetstabel geselecteerd en dienen vervolgens, indien relevant, nader te worden toegelicht.

Thema   Toetsvraag   Relevant  
HOOFDTHEMA'S  
Veiligheid
 
1. Ligt in of nabij het plangebied een primaire of regionale waterkering?
2. Ligt in of nabij het plangebied een kade?  
Ja/Nee
Ja/Nee  
Riolering en Afvalwaterketen   1. Is er toename van het afvalwater (DWA)?
2. Ligt in het plangebied een persleiding van het waterschap?
3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van het waterschap?  
Ja/Nee
Ja/Nee
Ja/Nee  
Wateroverlast (oppervlakte-water)
 
1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak?
2. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak?
3. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?  
Ja/Nee

Ja/Nee

Ja/Nee  
Grondwater-
overlast  
1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond?
2. Bevindt het plangebied zich in de invloedzone van belangrijke watergangen?
3. Is in het plangebied sprake van kwel?
4. Beoogt het plan dempen van slootjes of andere wateren?  
Ja/Nee

Ja/Nee

Ja/Nee
Ja/Nee  
Oppervlakte-
waterkwaliteit
 
1. Wordt vanuit het plangebied water op oppervlaktewater geloosd?
2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water?
3. Ligt het plangebied geheel of gedeeltelijk in een Strategisch actiegebied?  
Ja/Nee
Ja/Nee
Ja/Nee  
Grondwaterkwa-liteit   1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?   Ja/Nee  
Volksgezondheid
 
1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde of verbeterde gescheiden stelsel?
2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?  

Ja/Nee


Ja/Nee  
Verdroging   1. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur?   Ja/Nee  
Natte natuur   1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ?
2. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur?  
Ja/Nee
Ja/Nee  
Inrichting en beheer   1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap?
2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?  
Ja/Nee

Ja/Nee  
AANDACHTSTHEMA'S  
Recreatie   1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?  
Ja/Nee  
Cultuurhistorie   1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?   Ja/Nee  


Toelichting per relevant waterhuishoudkundig thema:

Wateroverlast (oppervlaktewater en afvalwater)

Als gevolg van het plan is er sprake van een beperkte toename van het afvalwater. Het rioolstelsel is dusdanig ingericht dat het deze beperkte toename eenvoudig kan verwerken. De toename van afvalwater brengt geen belemmeringen met zich mee.

4.2.4 Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.3 Ecologie

4.3.1 Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet. Om te onderzoeken of de voorgenomen activiteit in overeenstemming is met de Flora- en Faunawet heeft Natuurbank Overijssel onderzocht welke natuurwaarden in het onderzoeksgebied aanwezig zijn en welke functie het onderzoeksgebied heeft voor beschermde planten en dieren. Tevens wordt onderzocht of de voorgenomen activiteit het duurzaam voortbestaan van beschermd leefgebied van soorten in de omgeving negatief beïnvloedt. Het volledige onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 2 van deze toelichting.

4.3.2 Gebiedsbescherming
4.3.2.1 Natura 2000

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 beschermd.

4.3.2.2 Situatie plangebied

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied. Het meest nabijgelegen gebied dat is beschermd in het kader van de Natuurbeschermingswet betreft het Natura 2000-gebied 'Borkeld' ten noorden van het plangebied op circa 3,4 kilometer afstand. In afbeelding 4.3 is de ligging van het plangebied ten opzichte van dit Natura 2000-gebied weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0014.png"

Afbeelding 4.3: Ligging van het plangebied t.o.v. Natura 2000-gebied 'Borkeld' (Bron: provincie Overijssel)

4.3.2.3 Ecologische hoofdstructuur

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. De EHS is in provinciale structuurvisies) uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van de EHS geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

4.3.2.4 Situatie plangebied

Het plantgebied maakt geen onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Het dichtstbijzijnde gebied dat is aangewezen als EHS is gelegen op circa 1,4 kilometer afstand. In afbeelding 4.4 is de ligging van het projectgebied ten opzichte van de EHS weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0015.png"

Afbeelding 4.4: Ligging van het plangebied t.o.v. de Ecologische Hoofdstructuur (Bron: provincie Overijssel)

Het onderzoeksgebied ligt niet in of direct naast een beschermd natuurgebied of de EHS. De voorgenomen activiteit heeft geen negatief effect op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied of de kernkwaliteiten en omgevingscondities van de EHS. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden, er hoeft geen ontheffing of natuurbeschermingswetvergunning aangevraagd te worden.

4.3.3 Soortenbescherming
4.3.3.1 Algemeen

Wat betreft de soortbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

4.3.3.2 Situatie plangebied

Het onderzoeksgebied bestaat volledig uit erfverharding en bebouwing waarbij de bebouwing in een goede staat van onderhoud verkeerd. Een dergelijke habitat vormt een weinig geschikt leefgebied voor beschermde flora- en faunasoorten.Tijdens het veldbezoek is vastgesteld dat het gebouw benut wordt als broedplaats door Huiszwaluwen. Van deze soort zijn op deze locatie uitsluitend de bezette nesten beschermd, niet de oude nesten of de nestplaats. Door het slopen van de woning zal de huidige nestplaats verloren gaan, maar in de directe omgeving blijven voldoende potentieel geschikte nestplaatsen voorhanden voor de Huiszwaluw. Bezette nesten zijn strikt beschermd, het gebouw dient daarom buiten de voortplantingsperiode van de Huiszwaluw gesloopt te worden. De meest geschikte periode om het gebouw te slopen is september- maart. De initiatiefnemer mag maatregelen treffen om te voorkomen dat er Huiszwaluwen gaan nestelen aan het gebouw. Op basis van een visuele inspectie kan de functie van het gebouw voor vleermuizen onvoldoende vastgesteld worden. Duidelijkheid over de functie is verplicht alvorens het gebouw gesloopt mag worden. Gelet op de positionering van het gebouw en de vrije beschijnen van het gebouw door de zon, zou het mogelijk als kraamverblijf voor een soort als de gewone dwergvleermuis benut kunnen worden. Voorwaarde is dat het gebouw beschikt over een holle spouw. Geadviseerd is om nader onderzoek uit te voeren conform het vleermuisprotocol. Dat houdt in dan dat er minimaal vier bezoeken aan het plangebied gebracht moeten worden in de periode juni-september. Op basis van dit onderzoek wordt duidelijkheid verkregen of het gebouw benut wordt door vleermuizen, om welke soort(en) het gaat, welke functie het gebouw heeft en hoeveel vleermuizen gebruik maken van de eventueel aanwezige verblijfplaats. Al deze kennis is van belang om de juiste mitigerende maatregelen te treffen bij de sloop. De resultaten van het aanvullend onderzoek worden hierna weergegeven.

4.3.3.3 Resultaten aanvullend vleermuisonderzoek

In totaal zijn vier verschillende bezoeken aan het onderzoeksgebied gebracht. De bezoeken in juni en juli zijn uitgevoerd voor het in kaart brengen van kraam- en zomerverblijven, het bezoek in augustus voor het vaststellen van een zomer-, paar- & winterverblijven en het bezoek in september voor het in kaart brengen van een paarverblijf. Het bezoek van 21 augustus is verlengd tot na middernacht om eventueel zwermende vleermuizen (= indicatie voor winterverblijfplaats) vast te kunnen stellen. De avondbezoeken zijn gestart rond zonsondergang tot na ruim na zonsondergang, het ochtendbezoek een uur voor zonsopkomst tot een half uur er voor. De toegepaste onderzoeksmethode is gebaseerd op het vleermuisprotocol 2014 zoals opgesteld door het Netwerk Groene Bureaus in samenwerking met de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) en en de Zoogdiervereniging. De aanwezigheid van mensenmassa op 5 juli (uitvoering openluchtspel) heeft geen negatioef effect op de uitkomsten van het onderzoek gehad.

Naast speccifiek onderzoek naar de functie van de bebouwing voor vleermuizen worden altijd alle beschermde soorten met een mogelijke nest-/verblijfplaats in de woning meegenomen, zoals Huismussen en Gierzwaluwen.
 

4.3.4 Conclusie ecologie

Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn er geen belemmeringen. De voorgenomen activiteit (sloop en nieuwbouw) heeft geen negatief effect op het functionele leefgebied van beschermde soorten, zoals vleermuizen. Door de sloop van de bebouwing gaan geen verblijfplaatsen van vleermuis verloren en worden eventueel aanwezige verblijfplaatsen van vleermuizen buiten het onderzoeksgebied niet aangetast.

4.4 Archeologie

4.4.1 Algemeen

Op grond van de Monumentenwet dient er in ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden met archeologische waarden. In de Monumentenwet is bepaald dat gemeenten een archeologische zorgplicht hebben en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

4.4.2 Situatie plangebied

Het plangebied ligt op basis van de gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Een uitsnede van deze archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart wordt hierna weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0016.png"

Afbeelding 4.5: Archeologische verwachting (Bron: gemeente Hof van Twente)

In gebieden met een hoge archeologische verwachting geldt een archeologische onderzoeksplicht bij ingrepen over een oppervlakte groter dan 2500 m2 en dieper dan 40 centimeter. Aangezien voorgenoemde waardes niet worden overschreden als gevolg van dit plan, kan een archeologisch onderzoek achterwege blijven. Overigens wordt opgemerkt dat de archeologische waarden, planologisch worden beschermd door het opnemen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'.

4.4.3 Conclusie

Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.5 Leidingen

Bij leidingen die bescherming behoeven kan worden gedacht aan ondergrondse buisleidingen in de vorm van onder andere hogedruk aardgastransportleidingen, watertransportleidingen, brandstoftransportleidingen, alsmede aan bovengrondse hoogspanningsleidingen. Binnen het plangebied bevinden zich geen leidingen die planologisch moeten worden beschermd.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 De ontwikkeling

De concrete ontwikkeling betreft de sloop van het huidige kantoorpand en de herontwikkeling van het plangebied met 3 woningen. De voorgevels van de 3 woningen zijn georiënteerd op de Roosdomsweg en liggen in de voorgevelrooilijn van de andere woningen aan de Roosdomsweg en Stationsstraat. Daarnaast is met de projectering van de meest zuidelijke woning rekening gehouden met de voorgevelrooilijn van de bebouwing aan de Schoolstraat. Op deze wijze zal de nieuwe bebouwing binnen het plangebied goed opgaan in de stedenbouwkundige structuur van de omgeving.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0017.png"

Afbeelding 5.1: Bovenaanzicht plangebied (Bron: Palazzo Architectuur & Stedenbouw)

De 3 woningen zijn door middel van een uitbouw aan de achterzijde aan elkaar geschakeld, maar lijken optisch vrijstaande woningen te zijn. De uitbouw met platdak aan de achterzijde wordt gerealiseerd om een slaapkamer op de begane grond te kunnen realiseren. Hierdoor zijn de woning geschikt of eenvoudig geschikt te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0018.png"

Afbeelding 5.2: Indeling woningen (Bron: Palazzo Architectuur & Stedenbouw)

De woningen hebben een goothoogte van circa 3 meter en een bouwhoogte van circa 9 meter. De architectuur is jaren dertig stijl, passend in het gedifferentieerde straatbeelden met bebouwing uit verschillende tijdsperiodes.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0019.png"

Afbeelding 5.3: Gevelaanzichten woningen (Bron: Palazzo Architectuur & Stedenbouw)

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.MKxRoosdomswg68-OP10_0020.png"

Afbeelding 5.4: 3D beelden woningen (Bron: Palazzo Architectuur & Stedenbouw)

5.2 Verkeer en parkeren

5.2.1 Ontsluiting, verkeersgeneratie en verkeersveiligheid

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling zorgt niet voor een onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen, die de capaciteit van de weg en de verkeersveiligheid op onevenredige wijze aantasten. Elke kavel wordt ontsloten op de Roosdomsweg. Er wordt zorggedragen voor overzichtelijke in- en uitritten, zodat geen verkeersonveilige situaties ontstaan.

5.2.2 Parkeren

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Hof van Twente heeft eigen parkeernormen vastgesteld. De parkeernormen maken onderscheid in functie, verstedelijkheidsgraad en stedelijke zone. Uitgegaan kan worden van de volgende uitgangspunten:

  • Functie: Woning - midden;
  • Stedelijke zone: schil/overloopgebied centrum
  • Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk;

Op basis van bovenstaande uitgangspunten geldt een parkeerbehoefte van 1,85 parkeerplaatsen per woning. Op eigen terrein is voldoende ruimte om te voldoen aan deze parkeervraag. Overigens wordt opgemerkt dat de parkeernormen zijn vastgelegd in het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan, te weten in Artikel 9 van de regels.

5.3 Afvalwater en hemelwater

Gelet op het waterbeleid (trits: "vasthouden, bergen, afvoeren" en de trits: "schoon houden-scheiden-schoonmaken") en de mogelijkheden in het plangebied wordt uitgaan van gescheiden inzameling en verwerking van de waterstromen. Het vuilwater van de woningen wordt aangesloten op een nieuw te maken aansluitpunt van het openbaar (gemeentelijk) riool. Elke woning krijgt een eigen aansluitpunt achter de erfgrens.

Gelet op de gunstige bodemeigenschappen en de lage grondwaterstanden wordt het hemelwater in het plangebied geïnfiltreerd. De infiltratievoorzieningen worden per kavel aangelegd en hebben elk een bergingscapaciteit van 20 mm ten opzicht van het verhard oppervlak.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Inleiding

De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

6.2 Opbouw van de regels

6.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

  • 1. Inleidende regels (begrippen en wijze van meten);
  • 2. Bestemmingsregels;
  • 3. Algemene regels;
  • 4. Overgangs- en slotregels.
6.2.2 Inleidende regels
6.2.2.1 Begrippen

In Artikel 1 zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

6.2.2.2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten (Artikel 2) uitleg gegeven wat onder de diverse meetvoorschriften wordt verstaan.

6.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. In de bestemmingen is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

6.2.4 Algemene regels
  • Anti-dubbeltelregel (artikel 5 ): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
  • Algemene bouwregels (artikel 6): dit artikel bevat diverse regels omtrent bestaande maatvoering van bouwwerken.
  • Algemene gebruiksregels (artikel 7 ): in deze regel is aangegeven wat onder verboden gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Tevens is in dit artikel het bestaande gebruik geregeld.
  • Algemene afwijkingsregels (artikel 8 ): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
  • Overige regels (artikel 9); in dit artikel zijn regels in verband met parkeren opgenomen.
6.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

6.3 Bestemmingen

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Zij zijn het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

'Woongebied - 1' (Artikel 3)

Het gehele plangebied wordt in gebruik genomen als woongebied. Daarom is de bestemming 'Woongebied - 1; toegekend, die binnen de systematiek van de gemeente Hof van Twente standaard is in geval van nieuwbouwplannen. De gronden zijn bestemd voor wonen, waaronder ook het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep valt en een bed & breakfastvoorziening. Tevens zijn in de bestemming groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water, afvoer van water, tijdelijke berging en infiltratie van hemelwater, verkeers- en verblijfsdoeleinden, parkeervoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen opgenomen. Diverse maatvoering is gelimiteerd in de regels en voor wat betreft goot- en bouwhoogte vastgelegd middels aanduidingen op de verbeelding.

'Waarde - Archeologische verwachting 1' (Artikel 4)

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden. In de bestemming is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen ter (planologische) bescherming van de mogelijke archeologische waarden. Dit stelsel voorziet er bijvoorbeeld in dat bodemingrepen groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 centimeter vergunningplichtig zijn.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een exploitatieovereenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Hof van Twente. Hierin is tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Vooroverleg

8.1.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

8.1.2 Provincie Overijssel

De provincie heeft in het kader van vooroverleg aangegeven dat het plan niet in strijd is met het provinciaal beleid en dat er geen beletselen zijn voor het verdere vervolg van de procedure.

8.1.3 Waterschap Rijn en IJssel

Het waterschap heeft aangegeven dat er geen waterhuishoudkundige belangen in het geding zijn en derhalve geen aanvullingen op het plan hebben.

8.2 Inspraak

Het voorontwerp van het bestemmingsplan Markelo-west, herziening Roosdomsweg 6-8 heeft met ingang van 9 april 2015 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Van de daarbij geboden mogelijkheid tot het kenbaar maken van een inspraakreactie werd door 8 appellanten gebruik gemaakt.

De ingekomen inspraakreactie zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie in de Bijlage 4 zoals bijgevoegd in Bijlage 4.