direct naar inhoud van 4.3 Ontwikkelingsgericht beleid
Plan: Buitengebied Hof van Twente
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1735.HVTBuitengebied-VS30

4.3 Ontwikkelingsgericht beleid

Zoals in paragraaf 2.2 aangegeven heeft dit bestemmingsplan onder andere tot doel ontwikkelingen mogelijk te maken die bijdragen aan de ambities die de gemeente heeft. Deze ambities spelen op het gebied van wonen en leven, landbouw, overige bedrijvigheid, natuur, landschap en ruimtelijke kwaliteit, archeologie en verkeer. Initiatieven waarvan op voorhand duidelijk is dat zij geen schade kunnen berokkenen aan het woon- of leefmilieu, natuur of landschap worden bij recht toegestaan.

Voor initiatieven die een beoordeling vereisen om de instandhouding van bestaande waarden en belangen te kunnen garanderen en te kunnen sturen op de gemeentelijke ambities gelden de flexibiliteitsregels als beschreven in deze paragraaf. Op deze wijze worden burgers in dit bestemmingsplan uitgenodigd en gestimuleerd om het buitengebied mee te ontwikkelen, bijvoorbeeld door diverse soorten van nevenactiviteiten te ontplooien.

Onderstaand volgt een toelichting op enkele flexibiliteitsbepalingen die bestemmingsoverstijgend zijn, gevolgd door een toelichting op de bestemmingen in paragraaf 4.4.

4.3.1 Rood voor Rood

In het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de standaard van 750 m3 voor woningen met 150 m2 aan bijgebouwen in de woonbestemming. Onder voorwaarden van sloop en verbetering van ruimtelijke kwaliteit is een nieuwe woning of grotere woning toegestaan. Daarnaast kan onder voorwaarden van sloop en verbetering van ruimtelijke kwaliteit een grotere oppervlakte aan bijgebouwen van maximaal 450 m2 toegestaan.


De gemeente houdt nadrukkelijk de regie. Door de sloop en landschappelijke inpassing wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Ten opzichte van de bestaande rood voor rood regeling wordt de voorbereidingsprocedure sterk verkort en zijn de hoge (financiële) advieskosten verleden tijd.

Oud

- Taxaties kavelwaarde, vervangingswaarde;
- Ingewikkelde berekeningssystematiek;
- Lange voorbereidingstijd, complexe overeenkomsten;
- Hoge advieskosten (taxaties, procesadvies).  

Nieuw

- Uitsluitend inzet op sloop en ruimtelijke kwaliteit;
- Eénduidig simpel puntensysteem;
- Alleen advies over ruimtelijke kwaliteit;
- Korte procedure (bevoegdheid college, minder voorbereiding)  


In de maatvoering van de bebouwing wordt aangesloten op de norm zoals opgenomen in dit bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente. Zo wordt een wirwar van regels voorkomen. De oppervlakte van de sloop staat in verhouding tot de omvang van bouwmogelijkheden.


Als meer bebouwing wordt toegevoegd is de invloed op de omgeving groter. Er worden meer punten gevraagd om te voldoen aan de eis van ruimtelijke kwaliteit als grotere bebouwing wordt gebouwd. De in te dienen plannen voldoen aan het landschapsontwikkelingsplan en de welstandsnota. Afhankelijk van de locatie kunnen elementen passend zijn. Een retentievoorziening hoort bijvoorbeeld niet thuis op een es. Op een erf is alleen streekeigen beplanting aanwezig. Daarbij wordt aangegeven hoe met bestaande beplanting wordt omgegaan en op welke wijze uitvoering aan het landschapsplan en beheerplan met een instandhoudingstermijn van tien jaar wordt gegeven.


Nieuwe woning

- Basisvolume: 750 m3, bijgebouw 150 m2;
- Sloop 1.000 m2;
- 10 punten ruimtelijke kwaliteit in:
Landschapselementen
Energieneutrale woning
Levensloopbestendige woning
Woning voor starter
Meer sloop
Landschapsfonds  

Variaties

- Grotere woning met inpandig bijgebouw;
- Grotere woning met apart bijgebouw;
- Vergroten van bestaande woning.  


De oppervlakte voor bijgebouwen is na het totstandkoming van de Rood voor Rood-regeling verhoogd van 75 m2 naar 150 m2. Om die reden is de minimale sloop voor het realiseren van een woning verhoogd van 850 m2 naar 1000 m2. De volgende 7 sloopregelingen worden onderscheiden:

  • 1. De bouw van een nieuwe (extra) woning met inhoud van 750 m3 en bijgebouw tot maximaal 150 m2
    • a. sloop van 1.000 m2 bedrijfsbebouwing.
    • b. 10 punten realiseren in ruimtelijke kwaliteit
  • 2. De bouw van een nieuwe woning met een inhoud van maximaal 1000 m3 met inpandig bijgebouw;
    • a. sloop van 1.000 m2 bedrijfsbebouwing;
    • b. 10 punten realiseren in ruimtelijke kwaliteit.
  • 3. Voor de bouw van een nieuwe woning met een inhoud van 1.000 m3 met een bijgebouw met een oppervlakte aan bijgebouwen van maximaal 150 m2
    • a. sloop van 1.500 m2 bedrijfsbebouwing.
    • b. 14 punten realiseren in ruimtelijke kwaliteit.
  • 4. Voor de bouw van een nieuwe woning met een inhoud van 1.500 m3 met een bijgebouw met een oppervlakte aan bijgebouwen van maximaal 150 m2;
    • a. sloop van 2.000 m2 bedrijfsbebouwing.
    • b. 20 punten realiseren in ruimtelijke kwaliteit.
  • 5. Voor het vergroten van de bestaande woning tot maximaal 1.000 m3 met een bijgebouw van maximaal 150 m2;
    • a. sloop van 500 m2 bedrijfsbebouwing.
    • b. 14 punten realiseren in ruimtelijke kwaliteit.
  • 6. Voor het vergroten van de bestaande woning tot maximaal 1.500 m3 met een bijgebouw van maximaal 150 m2;
    • a. sloop van 1.000 m2 bedrijfsbebouwing.
    • b. 20 punten realiseren in ruimtelijke kwaliteit.
  • 7. Voor het vergroten van de bestaande woning tot maximaal 2.000 m3 met een bijgebouw van maximaal 150 m2;
    • a. sloop van 1.500 m2 bedrijfsbebouwing.
    • b. 25 punten realiseren in ruimtelijke kwaliteit.

Het aangepaste Rood voor Rood-beleid is als wijzigingsbevoegdheid op genomen in dit bestemmingplan.


Om gebruik te maken van de sloopregeling zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

  • De (agrarische) bedrijfsvoering op de deelnemende locaties zijn/worden beëindigd en waarbij de milieuvergunning wordt ingetrokken;
  • De deelnemende (voormalige) agrarische bedrijven en de nieuwe woning ligt in het verwevings- of extensiveringsgebied;
  • Op de slooplocaties blijft maximaal 150 m2 aan bijgebouwen gehandhaafd; Bij een grotere oppervlakte is artikel 46.2 van dit bestemmingsplan van toepassing;
  • De sloop is afkomstig uit de gemeente Hof van Twente;
  • Het gehele complex met (voormalige)(agrarische) gebouwen (inclusief silo's, kelders en erfverharding en dergelijke) wordt gesloopt met uitzondering van de (bedrijfs)woning, karakteristieke bebouwing en/of bebouwing van cultuurhistorische waarden;
  • De nieuwe woning wordt op de slooplocatie of bij bestaande bebouwing gerealiseerd, zodat een cluster van bebouwing in een samenhangend ensemble ontstaat;
  • Eerdere verplichtingen tot sloop of investeringen in ruimtelijke kwaliteit kunnen niet in de regeling worden ingebracht.
  • Er wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan; Bij het opstellen wordt een landschapsdeskundige geraadpleegd;
  • De minimale investering in ruimtelijke kwaliteit wordt vastgelegd aan de hand van een schetsplan van de bebouwing en erfinrichtings- en of beplantingsplan met een instandhoudingstermijn van 10 jaar;
  • Geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en/of gebruikers van omliggende gronden;
  • De uitvoerbaarheid van het bouwplan waarvoor de wijziging wordt toegepast, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden:
    • 1. De milieuhygiënische situatie van de bodem de ontwikkeling waarvoor de wijziging wordt toegepast niet belemmerd;
    • 2. Dat geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden.

4.3.2 Hergebruik vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen

Het hoofddoel van het beleid voor hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB-beleid) is sociaal-economisch: het draagt bij aan het realiseren van nieuwe economische dragers voor het landelijk gebied ofwel het benutten van de resterende economische waarde van vrijkomende agrarische bebouwing voor andere functies. Startende bedrijven worden gestimuleerd. Het buitengebied functioneert als streekgebonden werkgebied. De terugloop in de landbouw maakt het voor de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het landelijk gebied noodzakelijk dat er andere functies gevestigd kunnen worden. Een bijkomende doelstelling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een versterking van de gebiedskenmerken zoals de provincie deze heeft aangegeven in het provinciale beleid.

Het beleid geldt voor uitsluitend voor hergebruik van gebouwen die als agrarisch gebouw zijn opgericht met een agrarische bestemming en ook aantoonbaar minimaal drie jaar agrarisch in gebruik zijn (geweest), ook als die inmiddels een andere functie hebben. Het beleid is dus niet van toepassing op vrijkomende of vrijgekomen niet-agrarische bedrijfsbebouwing die nooit (eerder) in agrarisch gebruik is geweest. In het beleid voor hergebruik wordt bovendien onderscheid gemaakt tussen deelgebieden binnen de gemeente, die aansluiten bij de reconstructiezonering. In de extensiveringsgebieden en verwevingsgebieden is het VAB-beleid van toepassing, met de bijbehorende voorwaarden zoals die hieronder worden vermeld. In landbouwontwikkelingsgebieden wordt geen hergebruik voor niet-agrarische bedrijvigheid toegestaan, gezien de te behouden ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven.

Indien initiatiefnemers gebruik wensen te maken van de VAB regeling dient aan de toetsingscriteria in de regels te worden voldaan. Nieuwe functies moeten qua aard en omvang passen binnen de bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en mogen geen beperkingen opleveren voor omliggende waarden en belangen, waaronder de ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende agrarische bedrijven. Gezien de prioriteit in landbouwontwikkelingsgebieden voor behoud van ontwikkelingsruimte voor agrarische bedrijven is het VAB beleid niet van toepassing in landbouwontwikkelingsgebieden. Ook mag de nieuwe activiteit geen hogere milieubelasting met zich meebrengen en geen grote verkeersaantrekkende werking hebben.

Het hergebruik dient plaats te vinden binnen bestaande bebouwing; gebouwen die niet (kunnen) worden hergebruikt dienen te worden gesloopt. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs)woning, ook niet als de bedrijfswoning wordt vervreemd (verhuur/verkoop).

Het VAB beleid kan ook toegepast worden op gedeelten van gebouwen van een blijvend agrarisch bedrijf. Dit mag niet leiden tot een groter (totaal) bouwblok voor het agrarische en niet-agrarische deel van het bedrijf.

Om de haalbaarheid van een plan te kunnen toetsen is het noodzakelijk dat een bedrijfsplan en een inrichtingsplan wordt ingediend. Deze plannen moeten inzicht geven in de landschappelijke inpassing, sloop en/of behoud van bebouwing, vorm van hergebruik en de economische haalbaarheid. Door het bedrijfsplan en het inrichtingsplan wordt inzichtelijk gemaakt of de te ontwikkelen activiteit een duurzame versterking van de locatie en de omgeving in zich heeft.

In onderstaande paragrafen worden de regels voor hergebruik voor bedrijven en wonen nader toegelicht.

4.3.2.1 Hergebruik door bedrijvigheid

Om niet-agrarische bedrijvigheid als hoofdfunctie in verwevingsgebieden en extensiveringsgebieden mogelijk te maken is een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen. Zo kan, onder voorwaarden, gebruik gemaakt worden van voormalige agrarische opstallen voor niet belastende vervolgfuncties. De voorwaarden hebben onder andere betrekking op behoud van karakteristiek van gebouwen, het niet belemmeren van omliggende functies, sloop van alle gebouwen die niet bedrijfsmatig worden hergebruikt, verkleining van het bouwperceel en landschappelijke inpassing.

De aard en omvang van de te ontwikkelen activiteit is indien het een hoofdfunctie betreft vooral afhankelijk van de locatie. Voor zover het hoofdfuncties betreft wordt de maximale omvang van de bedrijvigheid nog niet in het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd omdat de acceptabele omvang afhankelijk is van de aard van de bedrijvigheid, de aard van de aanwezige bebouwing en de ligging van de betreffende locatie. Nadat een concreet verzoek is ingediend wordt beoordeeld welke omvang op de betreffende locatie gezien de kenmerken van de locatie en de omgeving acceptabel is. Deze maximale omvang wordt vastgelegd in het op te stellen wijzigingsplan. Tevens worden in het wijzigingsplan voorwaarden ten aanzien van de goot- en nokhoogte opgenomen zodat de agrarische uitstraling van de panden zoveel mogelijk gewaarborgd is en blijft. Tevens wordt in het wijzigingsplan expliciet vastgelegd dat het niet gaat om een reguliere bedrijfsbestemming, maar een bedrijfsbestemming door toepassing van het VAB-beleid.

Bij wijziging van de hoofdfunctie dienen alle gebouwen die niet worden hergebruikt te worden gesloopt. De inhoud van het nieuwe bedrijfsgebouw mag niet groter zijn dat het aantal gesloopte m3 met een maximum van 900 m3. In het wijzigingsplan worden tevens normen opgenomen voor de goot- en nokhoogte en de dakhelling. In de regel zullen de normen van de vigerende bestemming voor het betreffende perceel dan wel de maatvoering van de aanwezige bebouwing worden aangehouden.

Vaak zal een private overeenkomst als aanvulling noodzakelijk zijn om afspraken die gemaakt worden met betrekking tot de beeldkwaliteit, een landschappelijke bijdrage conform de gebiedskenmerken en te slopen opstallen vast te leggen. Ook wordt een kettingbeding opgenomen, zodat ook eventuele rechtsopvolgers zich aan de overeenkomst dienen te houden.

De regeling voor bedrijvigheid als nevenfunctie wordt besproken onder 4.2.3.1.

4.3.2.2 Hergebruik in de vorm van woningen

De mogelijkheid om de agrarische bestemmingen via een wijzigingsbevoegdheid om te zetten in een woonbestemming is reeds in de vigerende bestemmingsplannen opgenomen en blijft van kracht. In dit bestemmingsplan is tevens de mogelijkheid opgenomen om, na de wijziging van agrarisch bedrijf naar burgerwoning, de woning met de eventueel aanwezige inpandige bedrijfsruimte (de zogenaamde deel) te splitsen in meerdere wooneenheden. Hiertoe is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee een karakteristieke voormalige agrarische bedrijfswoning, indien het een inhoud heeft van minimaal 1.000 m3, kan worden gesplitst in twee wooneenheden van minimaal 400 m3 per wooneenheid. Vanaf een inhoud van 1.500 m3 is een splitsing in drie wooneenheden toegestaan. Na de splitsing is verdere vergroting of herbouw van individuele wooneenheden niet toegestaan.

Per gesplitste woning is 75 m2 aan bijgebouwen en/of carport toegestaan; wanneer het oppervlak aan bijgebouwen per woning meer dan 75 m2 bedraagt geldt een sloopverplichting voor het meerdere, tenzij het monumentale of karakteristieke bebouwing betreft. Voor situaties waarbij meer dan 75 m2 aan bijgebouwen blijft bestaan geldt dat vervangende nieuwbouw mogelijk is onder de voorwaarde dat de nieuwbouw een maximale omvang heeft van 75 m2 vermeerderd met 50% van de oppervlakte die boven de 75 m2 aanwezig was. In totaal mag de nieuwbouw niet groter zijn dan 150 m2. Voorts geldt als voorwaarde dat de nieuwbouw leidt tot een ruimtelijke verbetering van de situatie ter plekke.

In geval van bijzondere functies zoals woonzorgfuncties is de cultuurhistorische en karakteristieke waarde minder zwaarwegend, omdat het realiseren van zorgvoorzieningen binnen de gemeente een hoge prioriteit heeft. Daarbij moet worden aangetoond dat de beoogde functie bestaansrecht heeft en bedrijfsmatig verantwoord is. De kenmerken van een agrarisch erf moeten gehandhaafd blijven. Aangezien er bij deze bijzondere functies sprake is van maatwerk is deze mogelijkheid niet meegenomen in dit bestemmingsplan, maar dient een herzieningsprocedure van het bestemmingsplan te worden doorlopen.

4.3.3 Nevenactiviteiten

De bestaande nevenactiviteiten zijn opgenomen in een bijlage bij de regels. Het betreft bijvoorbeeld werkplaatsen en accommodaties voor verblijfsrecreatie. Er zijn geen extra bouwmogelijkheden voor de nevenactiviteiten geboden.

Kleinschalig kamperen

Kleinschalig kamperen mag als recreatieve nevenactiviteit alleen worden toegestaan bij agrarische bedrijven en bij burgerwoningen. De kampeermiddelen dienen op het agrarisch bouwvlak geplaatst te worden waarbij sprake mag zijn van maximaal 2 trekkershutten en een oppervlakte van maximaal 30 m2 per trekkershut.

Maximaal 25 kampeermiddelen in de periode 15 maart t/m 31 oktober zijn per agrarisch bedrijf toegestaan. Buiten deze periode mogen geen kampeermiddelen op het terrein aanwezig zijn. Permanente bewoning is nadrukkelijk niet toegestaan. Het sanitair ten behoeve van het kleinschalig kampeerterrein moet binnen bestaande bebouwing worden opgericht met een maximale oppervlakte van 75 m2. De landschappelijke inpassing van het terrein is van belang en dient plaats te vinden ter versterking van de waarden als benoemd in het Landschapsontwikkelingsplan. Het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. Ook mag er geen sprake zijn van onevenredige aantasting van belangen, functies en waarden in de omgeving. Tot slot dient een positieve bijdrage te worden geleverd aan het toeristisch profiel van de gemeente.

Bed & breakfast

Bed & breakfast-voorzieningen kunnen gerealiseerd worden binnen de bestaande burger- of bedrijfswoning. Er mag maximaal 50 m2 van de oppervlakte van de bestaande woning gebruikt worden voor deze voorziening, waarbij geldt dat er voor maximaal 4 personen slaapplekken aanwezig mogen zijn.

4.3.3.1 Aan huis verbonden beroep/bedrijf

Ondergeschikte functies bij (agrarische) bedrijfs- en burgerwoningen in het buitengebied zijn mogelijk. Deze kunnen in de vorm van aan huis verbonden beroepsactiviteiten plaatsvinden. Onder een aan huis verbonden beroepsactiviteit wordt het volgende verstaan: 'een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, alsmede nevenactiviteiten in de vorm van kappers, autorijscholen, assurantiekantoren, verzekeringskantoren, schoonheidsspecialistes, hondentrimsalons, kindercrèches, pedicures en naar de aard daarmee qua uitstraling op het woonmilieu vergelijkbare activiteiten en met uitzondering van detailhandel, dat in de eigen woning en of bij de woning behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij ten hoogste 25% van het woonoppervlak wordt gebruikt met een maximum van 50 m2 en de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is'.

Aangezien deze activiteiten weinig ruimtelijke impact hebben en de uitstraling klein is wordt een aan huis verbonden beroep, zoals hierboven omschreven, bij recht toegestaan.

4.3.4 Paardenbakken

De wens voor het oprichten van paardenbakken wordt steeds groter. Echter, paardenbakken leiden in de regel tot een schaalverkleining van het landschap. Deze schaalverkleining hangt veelal samen met het hekwerk dat rondom de bak wordt geplaatst en met de, in verhouding tot de akker- of weilandpercelen, kleine oppervlakte van dit type grondgebruik. Tevens draagt het recreatieve/hobbymatige karakter bij aan een (subjectieve) beleving dat het landschap onder druk van stedelijke invloeden staat. Dit wordt gezien als verrommeling van het landschap.

Om verrommeling tegen te gaan is de locatiekeuze van een paardenbak van groot belang. Met name de aard en uitstraling van de activiteiten leiden ertoe dat een koppeling aan het (huis)perceel en aan bestaande bebouwing van groot belang is. Een bijzonder aandachtspunt voor de locatiekeuze is dat het zicht op het vrije veld niet belemmerd mag worden door (teveel) langs de weg gelegen paardenbakken. Bij bouwvlakken/bestemmingsvlakken die aan de weg zijn gelegen geldt daarom in het algemeen dat de paardenbakken achter de bestaande bebouwing dienen te worden gerealiseerd. In uitzonderingsgevallen is niet zozeer het zicht loodrecht op de weg, maar evenwijdig aan de weg het meest bepalend voor de beleving van het agrarische landschap. In die gevallen verdient niet een plaatsing achter, maar naast de bestaande bebouwing de voorkeur.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.HVTBuitengebied-VS30_0018.jpg"

achter bouwvlak

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.HVTBuitengebied-VS30_0019.jpg"

naast bouwvlak

Een landschappelijke inpassing in de vorm van hoogopgaande erfbeplanting is in zijn algemeenheid af te raden. Het landschappelijke effect van een paardenbak is niet te vergelijken met het effect van bebouwing. De extra beplanting zal de toename van de activiteiten eerder accentueren of uitvergroten dan verhullen. Wel is eventueel de inpassing door heggen of hagen mogelijk. Het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente wordt bij de toetsing van een aanvraag voor een paardenbak betrokken om tot een gedegen afweging en mogelijke situering van paardenbakken te komen. Daarnaast geldt dat voor het plaatsen van hekwerken met een maximale hoogte van 1,5 m rondom een paardenbak een bouwvergunning vereist is. Daarbij wordt ook getoetst hoe de landschappelijke inpassing is gewaarborgd.

Om paardenbakken wel mogelijk te maken is een mogelijkheid tot afwijking opgenomen. Paardenbakken worden mogelijk gemaakt op óf direct aansluitend aan agrarische bouwvlakken en bestemmingsvlakken waar een woning op aanwezig mag zijn (volgens de regels). De maximale oppervlakte van de paardenbak bedraagt 1.200 m2 op een agrarisch bouwvlak en 800 m2 op of bij een woonperceel. Er mogen geen lichtmasten bij de paardenbak worden opgericht.

4.3.5 Evenementen

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening bestaat de mogelijkheid om buitenplans af te wijken van het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, inclusief het opbouwen en afbreken van het evenement, In de regels van dit bestemmingsplan is deze mogelijkheid bij recht opgenomen binnen de bestemmingen Agrarisch, Agrarisch met waarden, Bos, Buitenplaats, Recreatie, Sport en Verkeer.

Voor langdurige evenementen is een algemene bepaling opgenomen om hiervan af te wijken. Op deze manier zijn evenementen juridisch geregeld en ontstaat er geen strijd met het bestemmingsplan.