direct naar inhoud van 4.3 Ontwikkelingsgericht beleid
Plan: Buitengebied Hof van Twente
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1735.HVTBuitengebied-OP10

4.3 Ontwikkelingsgericht beleid

Zoals in paragraaf 2.2 aangegeven heeft dit bestemmingsplan onder andere tot doel ontwikkelingen mogelijk te maken die bijdragen aan de ambities die de gemeente heeft. Deze ambities spelen op het gebied van wonen en leven, landbouw, overige bedrijvigheid, natuur, landschap en ruimtelijke kwaliteit, archeologie en verkeer. Initiatieven waarvan op voorhand duidelijk is dat zij geen schade kunnen berokkenen aan het woon- of leefmilieu, natuur of landschap worden bij recht toegestaan.

Voor initiatieven die een beoordeling vereisen om de instandhouding van bestaande waarden en belangen te kunnen garanderen en te kunnen sturen op de gemeentelijke ambities gelden de flexibiliteitsregels als beschreven in deze paragraaf. Op deze wijze worden burgers in dit bestemmingsplan uitgenodigd en gestimuleerd om het buitengebied mee te ontwikkelen, bijvoorbeeld door diverse soorten van nevenactiviteiten te ontplooien.

Onderstaand volgt een toelichting op enkele flexibiliteitsbepalingen die bestemmingsoverstijgend zijn, gevolgd door een toelichting op de bestemmingen in paragraaf 4.4.

4.3.1 Investering ruimtelijke kwaliteit (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving)

Binnen alle bestemmingen zijn ontwikkelingsmogelijkheden beschreven, waarbij een tegenprestatie wordt gevraagd in de vorm van een investering in de ruimtelijke kwaliteit. Conform de systematiek van de kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van de provincie Overijssel dient te worden aangetoond dat de ontwikkeling in balans is met de investeringen in de omgevingskwaliteit. Het basisprincipe van ruimtelijke kwaliteit is dat er ruimte is voor nieuwe ontwikkeling, onder voorwaarde dat die ontwikkeling bij dient te dragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.HVTBuitengebied-OP10_0018.jpg"

Balans voor ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties (bron: Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, Provincie Overijssel).

In de regels is opgenomen dat bij een ontwikkeling wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan waartoe een landschapsdeskundige wordt geraadpleegd.

Het beleid is gericht op behoud en waar mogelijk versterking van de karakteristieke verschillen. In zijn algemeenheid wordt dit vooral bereikt door voor alle aanwezige erven en andere bebouwde terreinen een zorgvuldige landschappelijke inpassing te bevorderen. Er zullen concrete handreikingen worden gedaan om tot een goed ontwerp voor een streekeigen landschappelijke inpassing te komen. Naast aandacht voor de inpassing van erven richt het beleid zich op behoud van de landschappelijke waarden in het veld. In de verschillende landschapstypen gaat het om de volgende waarden:

  • Essenlandschap: in het oude essenlandschap met de bolle essen die op de flanken van de stuwwal bij Markelo en Delden voorkomen is vooral behoud van de openheid en het reliëf van belang. Wegen over de essen blijven onbeplant, de randen van de es met daar aanwezige bebouwing kunnen worden versterkt met houtwal, laan- en erfbeplanting.
  • Kampenlandschap: in het kampenlandschap dient het kleinschalige en onregelmatige patroon van singels, houtwallen, zandpaden en bosjes rond de omsloten kampen te worden onderhouden en waar mogelijk hersteld.
  • Veldontginningslandschap: in dit landschap is het beleid gericht op behoud van open blokvormige verkaveling met uitgestrekte langwerpige velden met zichtbare ontginningsgrenzen.
  • Broekontginningslandschap: behoud van de openheid en grootschaligheid waarbij bospercelen en wegbeplanting de ruimte begrenzen.

Een inrichtings en/of beplantingsplan met de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit wordt altijd voorgelegd aan een landschapsdeskundige van de gemeente of een door de gemeente te bevragen extern consulent. Investering in het landschap of het erf kunnen betrekking hebben op groene elementen (de aanleg van singels, solitaire bomen, erfbosjes e.d.), rode elementen (herstel streekeigen bebouwing) of blauwe elementen (bijvoorbeeld een bijdrage aan het natuurlijk maken van beeklopen). De omvang van de investeringen dient in balans te staan tot de ontwikkeling. Op voorhand zijn hier geen kengetallen voor te geven, maar hoe groter en hoe meer ruimtelijke impact de ontwikkeling heeft, des te meer compensatie er verlangd wordt.

Wanneer er onvoldoende fysieke elementen in de directe omgeving van de ontwikkeling worden aangelegd, dan wordt een financiële bijdrage gevraagd in het fonds ruimtelijke kwaliteit van de gemeente. Afspraken worden altijd vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst.

4.3.2 Hergebruik vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen

Het hoofddoel van het beleid voor hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB-beleid) is sociaal-economisch: het draagt bij aan het realiseren van nieuwe economische dragers voor het landelijk gebied ofwel het benutten van de resterende economische waarde van vrijkomende agrarische bebouwing voor andere functies. Startende bedrijven worden gestimuleerd. Het buitengebied functioneert als streekgebonden werkgebied. De terugloop in de landbouw maakt het voor de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het landelijk gebied noodzakelijk dat er andere functies gevestigd kunnen worden. Een bijkomende doelstelling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een versterking van de gebiedskenmerken zoals de provincie deze heeft aangegeven in het provinciale beleid.

Het beleid geldt voor uitsluitend voor hergebruik van gebouwen die als agrarisch gebouw zijn opgericht met een agrarische bestemming en ook aantoonbaar minimaal drie jaar agrarisch in gebruik zijn (geweest), ook als die inmiddels een andere functie hebben. Het beleid is dus niet van toepassing op vrijkomende of vrijgekomen niet-agrarische bedrijfsbebouwing die nooit (eerder) in agrarisch gebruik is geweest. In het beleid voor hergebruik wordt bovendien onderscheid gemaakt tussen deelgebieden binnen de gemeente, die aansluiten bij de reconstructiezonering. In de extensiveringsgebieden en verwevingsgebieden is het VAB-beleid van toepassing, met de bijbehorende voorwaarden zoals die hieronder worden vermeld. In landbouwontwikkelingsgebieden wordt geen hergebruik voor niet-agrarische bedrijvigheid toegestaan, gezien de te behouden ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven.

Indien initiatiefnemers gebruik wensen te maken van de VAB regeling dient aan de toetsingscriteria in de regels te worden voldaan. Nieuwe functies moeten qua aard en omvang passen binnen de bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en mogen geen beperkingen opleveren voor omliggende waarden en belangen, waaronder de ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende agrarische bedrijven. Gezien de prioriteit in landbouwontwikkelingsgebieden voor behoud van ontwikkelingsruimte voor agrarische bedrijven is het VAB beleid niet van toepassing in landbouwontwikkelingsgebieden. Ook mag de nieuwe activiteit geen hogere milieubelasting met zich meebrengen en geen grote verkeersaantrekkende werking hebben.

Het hergebruik dient plaats te vinden binnen bestaande bebouwing; gebouwen die niet (kunnen) worden hergebruikt dienen te worden gesloopt. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs)woning, ook niet als de bedrijfswoning wordt vervreemd (verhuur/verkoop).

Het VAB beleid kan ook toegepast worden op gedeelten van gebouwen van een blijvend agrarisch bedrijf. Dit mag niet leiden tot een groter (totaal) bouwblok voor het agrarische en niet-agrarische deel van het bedrijf.

Om de haalbaarheid van een plan te kunnen toetsen is het noodzakelijk dat een bedrijfsplan en een inrichtingsplan wordt ingediend. Deze plannen moeten inzicht geven in de landschappelijke inpassing, sloop en/of behoud van bebouwing, vorm van hergebruik en de economische haalbaarheid. Door het bedrijfsplan en het inrichtingsplan wordt inzichtelijk gemaakt of de te ontwikkelen activiteit een duurzame versterking van de locatie en de omgeving in zich heeft.

In onderstaande paragrafen worden de regels voor hergebruik voor bedrijven en wonen nader toegelicht.

4.3.2.1 Hergebruik door bedrijvigheid

Om niet-agrarische bedrijvigheid als hoofdfunctie in verwevingsgebieden en extensiveringsgebieden mogelijk te maken is een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen. Zo kan, onder voorwaarden, gebruik gemaakt worden van voormalige agrarische opstallen voor niet belastende vervolgfuncties. De voorwaarden hebben onder andere betrekking op behoud van karakteristiek van gebouwen, het niet belemmeren van omliggende functies, sloop van alle gebouwen die niet bedrijfsmatig worden hergebruikt, verkleining van het bouwperceel en landschappelijke inpassing.

De aard en omvang van de te ontwikkelen activiteit is indien het een hoofdfunctie betreft vooral afhankelijk van de locatie. Voor zover het hoofdfuncties betreft wordt de maximale omvang van de bedrijvigheid nog niet in het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd omdat de acceptabele omvang afhankelijk is van de aard van de bedrijvigheid, de aard van de aanwezige bebouwing en de ligging van de betreffende locatie. Nadat een concreet verzoek is ingediend wordt beoordeeld welke omvang op de betreffende locatie gezien de kenmerken van de locatie en de omgeving acceptabel is. Deze maximale omvang wordt vastgelegd in het op te stellen wijzigingsplan. Tevens worden in het wijzigingsplan voorwaarden ten aanzien van de goot- en nokhoogte opgenomen zodat de agrarische uitstraling van de panden zoveel mogelijk gewaarborgd is en blijft. Tevens wordt in het wijzigingsplan expliciet vastgelegd dat het niet gaat om een reguliere bedrijfsbestemming, maar een bedrijfsbestemming door toepassing van het VAB-beleid.

Bij wijziging van de hoofdfunctie dienen alle gebouwen die niet worden hergebruikt te worden gesloopt. De inhoud van het nieuwe bedrijfsgebouw mag niet groter zijn dat het aantal gesloopte m3 met een maximum van 900 m3. In het wijzigingsplan worden tevens normen opgenomen voor de goot- en nokhoogte en de dakhelling. In de regel zullen de normen van de vigerende bestemming voor het betreffende perceel dan wel de maatvoering van de aanwezige bebouwing worden aangehouden.

Vaak zal een private overeenkomst als aanvulling noodzakelijk zijn om afspraken die gemaakt worden met betrekking tot de beeldkwaliteit, een landschappelijke bijdrage conform de gebiedskenmerken en te slopen opstallen vast te leggen. Ook wordt een kettingbeding opgenomen, zodat ook eventuele rechtsopvolgers zich aan de overeenkomst dienen te houden.

De regeling voor bedrijvigheid als nevenfunctie wordt besproken onder 4.2.3.1.

4.3.2.2 Hergebruik in de vorm van woningen

De mogelijkheid om de agrarische bestemmingen via een wijzigingsbevoegdheid om te zetten in een woonbestemming is reeds in de vigerende bestemmingsplannen opgenomen en blijft van kracht. In dit bestemmingsplan is tevens de mogelijkheid opgenomen om, na de wijziging van agrarisch bedrijf naar burgerwoning, de woning met de eventueel aanwezige inpandige bedrijfsruimte (de zogenaamde deel) te splitsen in meerdere wooneenheden. Hiertoe is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee een karakteristieke voormalige agrarische bedrijfswoning, indien het een inhoud heeft van minimaal 1.000 m3, kan worden gesplitst in twee wooneenheden van minimaal 400 m3 per wooneenheid. Vanaf een inhoud van 1.500 m3 is een splitsing in drie wooneenheden toegestaan. Na de splitsing is verdere vergroting of herbouw van individuele wooneenheden niet toegestaan.

Per gesplitste woning is 75 m2 aan bijgebouwen en/of carport toegestaan; wanneer het oppervlak aan bijgebouwen per woning meer dan 75 m2 bedraagt geldt een sloopverplichting voor het meerdere, tenzij het monumentale of karakteristieke bebouwing betreft. Voor situaties waarbij meer dan 75 m2 aan bijgebouwen blijft bestaan geldt dat vervangende nieuwbouw mogelijk is onder de voorwaarde dat de nieuwbouw een maximale omvang heeft van 75 m2 vermeerderd met 50% van de oppervlakte die boven de 75 m2 aanwezig was. In totaal mag de nieuwbouw niet groter zijn dan 150 m2. Voorts geldt als voorwaarde dat de nieuwbouw leidt tot een ruimtelijke verbetering van de situatie ter plekke.

In geval van bijzondere functies zoals woonzorgfuncties is de cultuurhistorische en karakteristieke waarde minder zwaarwegend, omdat het realiseren van zorgvoorzieningen binnen de gemeente een hoge prioriteit heeft. Daarbij moet worden aangetoond dat de beoogde functie bestaansrecht heeft en bedrijfsmatig verantwoord is. De kenmerken van een agrarisch erf moeten gehandhaafd blijven. Aangezien er bij deze bijzondere functies sprake is van maatwerk is deze mogelijkheid niet meegenomen in dit bestemmingsplan, maar dient een herzieningsprocedure van het bestemmingsplan te worden doorlopen.

4.3.3 Nevenactiviteiten

De bestaande nevenactiviteiten zijn opgenomen in een bijlage bij de regels. Het betreft bijvoorbeeld werkplaatsen en accommodaties voor verblijfsrecreatie. Er zijn geen extra bouwmogelijkheden voor de nevenactiviteiten geboden.

Kleinschalig kamperen

Kleinschalig kamperen mag als recreatieve nevenactiviteit alleen worden toegestaan bij agrarische bedrijven en bij burgerwoningen. De kampeermiddelen dienen op het agrarisch bouwvlak geplaatst te worden waarbij sprake mag zijn van maximaal 2 trekkershutten en een oppervlakte van maximaal 30 m2per trekkershut.

Maximaal 25 kampeermiddelen in de periode 15 maart t/m 31 oktober zijn per agrarisch bedrijf toegestaan. Buiten deze periode mogen geen kampeermiddelen op het terrein aanwezig zijn. Permanente bewoning is nadrukkelijk niet toegestaan. Het sanitair ten behoeve van het kleinschalig kampeerterrein moet binnen bestaande bebouwing worden opgericht met een maximale oppervlakte van 75 m2. De landschappelijke inpassing van het terrein is van belang en dient plaats te vinden ter versterking van de waarden als benoemd in het Landschapsontwikkelingsplan. Het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. Ook mag er geen sprake zijn van onevenredige aantasting van belangen, functies en waarden in de omgeving. Tot slot dient een positieve bijdrage te worden geleverd aan het toeristisch profiel van de gemeente.

Bed & breakfast

Bed & breakfast-voorzieningen kunnen gerealiseerd worden binnen de bestaande burger- of bedrijfswoning. Er mag maximaal 50 m2 van de oppervlakte van de bestaande woning gebruikt worden voor deze voorziening, waarbij geldt dat er voor maximaal 4 personen slaapplekken aanwezig mogen zijn.

4.3.3.1 Aan huis verbonden beroep/bedrijf

Ondergeschikte functies bij (agrarische) bedrijfs- en burgerwoningen in het buitengebied zijn mogelijk. Deze kunnen in de vorm van aan huis verbonden beroepsactiviteiten plaatsvinden. Onder een aan huis verbonden beroepsactiviteit wordt het volgende verstaan: 'een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, alsmede nevenactiviteiten in de vorm van kappers, autorijscholen, assurantiekantoren, verzekeringskantoren, schoonheidsspecialistes, hondentrimsalons, kindercrèches, pedicures en naar de aard daarmee qua uitstraling op het woonmilieu vergelijkbare activiteiten en met uitzondering van detailhandel, dat in de eigen woning en of bij de woning behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij ten hoogste 25% van het woonoppervlak wordt gebruikt met een maximum van 50 m2 en de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is'.

Aangezien deze activiteiten weinig ruimtelijke impact hebben en de uitstraling klein is wordt een aan huis verbonden beroep, zoals hierboven omschreven, bij recht toegestaan.

4.3.4 Woningsplitsing en inwoning

Om het onderhoud van relatief grote panden in het buitengebied te kunnen financieren is het soms gewenst het bestaande pand te splitsen zodat meerdere huishoudens het als woning kunnen gebruiken. Tevens wordt hiermee ruimte bespaard doordat elders geen nieuwe woningen te hoeven worden opgericht. Dit beleid geldt voor de extensiveringsgebieden en verwevingsgebieden, aangezien hier de intensieve veehouderij en daarmee de ontwikkeling van de landbouw minder ruimte krijgt. Reeds gesplitste woningen mogen niet worden vergroot. Om dat goed te kunnen regelen worden de reeds gesplitste woningen in een tabel in bijlage 5 van de regels van het bestemmingsplan opgenomen.

Om bewoning van grote (voormalige) boerderijen mogelijk te maken kan de woning met de eventueel aanwezige inpandige bedrijfsruimte (de zogenaamde deel) gesplitst worden in meerdere wooneenheden. Hiertoe is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee een karakteristieke voormalige agrarische bedrijfswoning, indien die een inhoud heeft van minimaal 1.000 m3, kan worden gesplitst in twee wooneenheden van minimaal 400 m3 per wooneenheid. Vanaf een inhoud van 1.500 m3 is een splitsing in drie wooneenheden toegestaan. Na de splitsing is verdere vergroting of herbouw van individuele wooneenheden niet toegestaan. Per gesplitste woning is 75 m2 aan bijgebouwen en/of carport toegestaan.

Wanneer een woning op het platteland qua uiterlijk één woning blijft, mag deze woning eveneens twee huishoudens huisvesten (inwoning). Dit geldt overigens niet voor expliciet als afzonderlijk bijgebouw opgerichte onderdelen van een dergelijke woning. Dit biedt ouders en kinderen de mogelijkheid om in één pand te wonen, waardoor mantelzorg eenvoudiger te realiseren is. Met een vergrijzende bevolking kan hiermee worden voorzien in een zorgbehoefte.

Inwoning wordt gedefinieerd als 'twee of meer huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van een of meerdere voorzieningen en waarbij de woning uiterlijk uit één bouwvolume bestaat'.

4.3.5 Paardenbakken

De wens voor het oprichten van paardenbakken wordt steeds groter. Echter, paardenbakken leiden in de regel tot een schaalverkleining van het landschap. Deze schaalverkleining hangt veelal samen met het hekwerk dat rondom de bak wordt geplaatst en met de, in verhouding tot de akker- of weilandpercelen, kleine oppervlakte van dit type grondgebruik. Tevens draagt het recreatieve/hobbymatige karakter bij aan een (subjectieve) beleving dat het landschap onder druk van stedelijke invloeden staat. Dit wordt gezien als verrommeling van het landschap.

Om verrommeling tegen te gaan is de locatiekeuze van een paardenbak van groot belang. Met name de aard en uitstraling van de activiteiten leiden ertoe dat een koppeling aan het (huis)perceel en aan bestaande bebouwing van groot belang is. Een bijzonder aandachtspunt voor de locatiekeuze is dat het zicht op het vrije veld niet belemmerd mag worden door (teveel) langs de weg gelegen paardenbakken. Bij bouwvlakken/bestemmingsvlakken die aan de weg zijn gelegen geldt daarom in het algemeen dat de paardenbakken achter de bestaande bebouwing dienen te worden gerealiseerd. In uitzonderingsgevallen is niet zozeer het zicht loodrecht op de weg, maar evenwijdig aan de weg het meest bepalend voor de beleving van het agrarische landschap. In die gevallen verdient niet een plaatsing achter, maar naast de bestaande bebouwing de voorkeur.

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.HVTBuitengebied-OP10_0019.jpg"

achter bouwvlak

afbeelding "i_NL.IMRO.1735.HVTBuitengebied-OP10_0020.jpg"

naast bouwvlak

Een landschappelijke inpassing in de vorm van hoogopgaande erfbeplanting is in zijn algemeenheid af te raden. Het landschappelijke effect van een paardenbak is niet te vergelijken met het effect van bebouwing. De extra beplanting zal de toename van de activiteiten eerder accentueren of uitvergroten dan verhullen. Wel is eventueel de inpassing door heggen of hagen mogelijk. Het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente wordt bij de toetsing van een aanvraag voor een paardenbak betrokken om tot een gedegen afweging en mogelijke situering van paardenbakken te komen. Daarnaast geldt dat voor het plaatsen van hekwerken met een maximale hoogte van 1,5 m rondom een paardenbak een bouwvergunning vereist is. Daarbij wordt ook getoetst hoe de landschappelijke inpassing is gewaarborgd.

Om paardenbakken wel mogelijk te maken is een mogelijkheid tot afwijking opgenomen. Paardenbakken worden mogelijk gemaakt op óf direct aansluitend aan agrarische bouwvlakken en bestemmingsvlakken waar een woning op aanwezig mag zijn (volgens de regels). De maximale oppervlakte van de paardenbak bedraagt 1.200 m2 op een agrarisch bouwvlak en 800 m2 op of bij een woonperceel. Er mogen geen lichtmasten bij de paardenbak worden opgericht.

4.3.6 Evenementen

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening bestaat de mogelijkheid om buitenplans af te wijken van het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, inclusief het opbouwen en afbreken van het evenement, In de regels van dit bestemmingsplan is deze mogelijkheid bij recht opgenomen binnen de bestemmingen Agrarisch, Agrarisch met waarden, Bos, Buitenplaats, Recreatie, Sport en Verkeer.

Voor langdurige evenementen is een algemene bepaling opgenomen om hiervan af te wijken. Op deze manier zijn evenementen juridisch geregeld en ontstaat er geen strijd met het bestemmingsplan.